本文介绍了房地产开发商在进行内部认购时的行为和动机。内部认购阶段是开发商自筹资金的重要方式,也是开发商获得资金的重要途径。但同时,《商品房销售管理办法》已经明确禁止内部认购行为,购房者需要注意风险。如果开发商不能如期提前销售,购房者基本上很难拿回资金。

法律分析

在这个阶段，订阅活动可以被视为一种“自我订阅”。这个阶段的优势是价格比公开预售阶段便宜很多。但《商品房销售管理办法》已经明确禁止了这种行为，即使购房者与开发商签订了所谓的“认购协议”也不受法律保护。一般开发商从事内部认购是基于以下原因：

1、获得资金

一个项目开发需要大量资金，而内部认购的资金没有任何使用成本。虽然他们给予购房者一定的优惠，但也远低于银行贷款的成本。中小开发商尤其喜欢搞内部认购。他们获得资金的能力比大型开发商差。内部认购是开发商自筹资金的重要方式。通过这种内部认购，我们可以快速了解市场情况。如果市场好的话，开发商会限制内部认购的数量（因为内部认购价格最低），然后可能采取捂盘的形式制造缺货的氛围，从而推高房价。如果市场不好，会加大认购力度，争取多卖房子。

3。项目火爆

对于热门项目，开发商也会进行内部认购，但这类项目的认购资金比例非常高，甚至可能超过首付比例。购房者多为关联户，普通购房者无法获得认购资格或承担高额认购资金。

购房者在享受内部认购阶段的优惠的同时，也需要承担一定的风险：如果开发商不能如期提前销售，项目面临失败的风险，购房者基本上很难拿回资金。

拓展延伸

开发商热衷内部认购的原因有很多，其中最主要的原因是利用内部认购的漏洞，通过内部认购获取不当利益。内部认购是开发商在销售商品房时，向自己公司的员工、亲友等特定人群发放的优惠购房资格。然而，这种优惠政策往往存在一些漏洞，比如内部认购的认购数量有限、认购价格低于市场价等，这就为一些房地产开发商利用内部认购牟利提供了机会。

根据我国《房地产管理法》的规定，禁止房地产开发商通过内部认购、转介等手段，向自己公司的员工、亲友等特定人群发放优惠购房资格，以获取不当利益。同时，《商品房销售管理办法》也对内部认购做出了严格的规定，要求开发商在制定内部认购方案时，必须充分披露内部认购的条件、范围、时间、数量等信息，并保证内部认购的公正、公平、公开。

因此，为了遵守法律法规，开发商应当遵循相关程序，严格履行内部认购的程序，并保证内部认购的公正、公平、公开。同时，购房人也要时刻关注房地产市场的发展，防范开发商利用内部认购牟取不当利益的行为，维护自身的合法权益。

结语

尽管内部认购在价格上比公开预售阶段便宜很多,但是根据《商品房销售管理办法》已经被明确禁止,购房者应当注意相关法律规定,避免自身权益受到损害。同时,开发商进行内部认购的原因也需要透明,购房者应当理性看待,不要盲目跟从。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26) 第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29) 第二十九条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29) 第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。