本文探讨了房地产商留下的房屋质量问题、物业服务质量不达标、物业与业主沟通存障碍、供暖温度不达标以及物业漠视邻里纠纷是物业纠纷案件中的五个主要问题。这些问题导致了业主和物业管理公司之间的矛盾，占据了案件总数的10%至15%。解决物业纠纷问题的关键在于加强沟通和责任感,尊重业主的权益,及时处理问题。

法律分析

房地产商留下的房屋质量问题，导致业主和物业管理公司之间产生了矛盾，占据了物业纠纷案件的10%至15%。

这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

问题二物业服务质量不达标

这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。

问题三物业与业主沟通存障碍

物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

问题四供暖温度不达标

供暖质量是个敏感问题，收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担，可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。

问题五物业漠视邻里纠纷

这种现象大约占案件的5%左右。比如，某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

结语

业主和物业管理公司之间的矛盾主要表现在房屋质量、物业服务质量、物业与业主沟通以及供暖温度等方面。这些问题导致业主和物业公司之间的权利义务认识存在差异，业主在不能有效处理纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。因此，物业公司应该积极履行维修义务，提高服务质量，与业主进行有效沟通，确保供暖温度达标，避免业主因物业问题而产生纠纷。

法律依据

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。