本文介绍了物业管理纠纷的类型及处理方法。在物业管理纠纷处理中,应该注意物业管理企业的资质问题。此外,业主拒交物业管理费纠纷、物业管理企业违约以及物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发的纠纷也需注意。最后,文章提到了在物业管理纠纷处理中应该根据实际情况进行具体分析,区分收费项目的不同特点具体分析。
法律分析
物业管理企业和业主委员会或业主之间,有时会因为缺乏书面合同而产生纠纷。此外,在实际操作中,有时房地产开发商也会亲自管理楼盘,但并未办理委托物业公司管理手续,也没有与业主签订物业管理合同。在无合同约定并无规约可依的情况下,在处理物业管理纠纷时应注意一个突出问题:那就是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务,除应办理有关企业登记外,还应具备相应的等级资质、收费资质,并领有政府主管部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的,在业主委员会或业主同意的情况下,限期物业管理企业补办相关证书,并与业主委员会或业主签订物业管理合同,但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。
二、业主拒交物业管理费纠纷
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务,但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂,因此,处理此类纠纷要从实际出发,分不同情况作出处理:属于业主无理拒绝交费情形的,应由业主委员会责成业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,责成相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用;如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,业主可要求物业提供物价审核的标准,按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分,应认定乱涨、滥收,业主有权拒付。
三、物业管理企业违约
物业管理企业的违约行为主要表现在:对公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责,造成物业环境恶化;未经业主同意,自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或将物业管理权发包给他人等等。物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的,属于违约行为,应责令其承担相应的违约责任。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,一部分应用于补贴物业管理公共服务费,另一部分应纳入维修基金。对于物业管理企业擅自将物业管理权发包给他人的,因其行为侵犯了业主的合法权益,故对其发包行为应认定无效,由物业管理企业依法承担违约责任。
五、物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发的纠纷的处理
物业管理企业为迫使业主交纳管理费,在业主不能按其要求交费的情况下,经常采取停电、停水、停气等措施。此类纠纷,应具体情况具体分析。如物业管理合同中约定,对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的,应从其约定。在无合同约定的情况下,应区分收费项目的不同特点具体分析。业主未拖欠公众代办性质服务费用的,物业管理企业不能采取停水电等措施,否则即为侵权;业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用,使物业管理企业为此未能代交有关费用,致使供水、电、气等部门停水、电、气的,物业管理企业不承担责任。
拓展延伸
物业管理纠纷是指在物业管理区域内,业主和物业服务企业之间、业主和物业服务企业之间因物业管理服务所发生的纠纷。根据相关法律规定,物业管理纠纷可以分为以下几种类型:
1. 合同纠纷:业主与物业服务企业之间因合同履行发生纠纷,例如物业服务企业未按照合同约定提供服务、未按时支付物业服务费用等。处理方法包括:双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。
2. 侵权纠纷:业主或者物业服务企业侵犯他人权益,例如物业服务企业对业主人身或财产安全造成损害、未按照约定维护物业卫生等。处理方法包括:物业服务企业应承担侵权责任,并赔偿损失。
3. 违约纠纷:业主与物业服务企业之间因合同履行发生纠纷,例如物业服务企业未按照合同约定提供服务、未按时支付物业服务费用等。处理方法包括:双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。
4. 侵权纠纷:业主或者物业服务企业侵犯他人权益,例如物业服务企业对业主人身或财产安全造成损害、未按照约定维护物业卫生等。处理方法包括:物业服务企业应承担侵权责任,并赔偿损失。
在处理物业管理纠纷时,应该根据纠纷类型采取不同的处理方法。同时,业主和物业服务企业应该在合同中约定纠纷解决方式,以避免纠纷的发生。如果纠纷无法解决,建议及时咨询律师以维护自身权益。
结语
物业管理纠纷的处理要注意书面合同的签订,物业管理企业的资质问题,以及业主和物业管理企业之间的合同约定。在处理纠纷时,应根据不同情况采取不同的措施,如限期补办相关证书、补交费用等。同时,物业管理企业也要遵守相关法规,确保物业管理服务符合标准。
法律依据
物业管理条例:第一章 总 则 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
物业管理条例:第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
物业管理条例:第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
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