宅基地买卖合同的有效性应根据具体情况来看。法院主要考虑法律、卖房人居住条件、土地使用权性质、房产交付情况和集体经济组织成员身份等因素。对于城镇居民购买宅基地和同一集体经济组织成员之间的买卖行为，买卖合同可能无效或有效。

法律分析

宅基地转让协议是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

(1)法律、法规、部门规章和政策；

(2)卖房人的现有居住条件；

(3)该房产项下的土地使用权性质；

(4)房产交付的实际情况；

(5)不是同一个集体经济组织的成员。

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办

受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。

结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。

1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的；

2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《民法典》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。

拓展延伸

宅基地房产买卖协议的法律效力如何确认？

确认宅基地房产买卖协议的法律效力是一个重要的法律问题。根据相关法律规定，宅基地房产买卖协议的法律效力需要经过一定的程序和要件的满足。首先，双方当事人应当在自愿、平等的基础上达成协议，并签订书面合同。其次，协议内容必须符合法律法规的规定，不得违反公序良俗。另外，协议的签订还需要满足相应的形式要求，如签字、盖章等。最后，协议的法律效力还需要经过法律程序的确认，如公证、登记等。只有在这些条件都得到满足的情况下，宅基地房产买卖协议才具备法律效力。因此，当事人在签订协议前应当仔细了解相关法律规定，并在需要时寻求法律专业人士的意见和帮助，以确保协议的法律效力。

结语

综上所述，宅基地转让协议的有效性应根据具体情况进行评估。法院在判断其有效性时会考虑法律、规章政策、卖方居住条件、土地使用权性质以及交付情况等因素。对于农村房屋宅基地买卖合同无效的情况，购房者可能面临返还房屋并承担经济损失的风险。因此，在签订宅基地房产买卖协议前，当事人应仔细了解相关法律规定，并在需要时寻求专业律师的意见和帮助，以确保协议的法律效力。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。