什么情况下能回购
一般情况下以下八种情况可以回购：
1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;
2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等;
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋;
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用;
6、不能或不能按期办理产权过户;
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致;
8、合同中约定的其他退房条件出现;
发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。
回购主体
1、一般情况下是开发商回购;
2、政府回购，这种情况一般是指在遇到重大自然或者人为灾害或是因政府行政行为所导致的房屋所有人权益受损，相关政府部门通过行政行为予以回购。本质上是一种社会保障行为，是对开发商已售出的商品房通过政府的再交易行为回到政府。
回购方式
1.开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。
2.政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，最终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的最关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。
如何回购及业主注意事项
在自然灾害或是人为灾害中，受损业主的索赔也应该遵循一定的合法途径。受损业主个人应先将先情况上报到相应的街道、居委会、建委等相关部门，相关部门组织专业机构进行评估，最后根据小区整体价值、小区所在位置、房屋受损程度等情况判定赔偿方式。受损业主在维护自己合法权益时，应该注意做好证据的保留，为以后的索赔做好准备。
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