一、地役权的概念

所谓地役权，是指土地上的权利人(包括土地所有人、土地使用权人)，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权制度为大陆法系和英美法系国家所共采的一种独立的用益物权制度。地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人役使的地块称为供役地；需役地土地所有权人或者使用权人被认为拥有地役权，称为地役权人，供役地土地所有权人或使用权人被认为负有供役的义务，称为地役人。

二、地役权具有以下法律特征

1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权。

供役地必须是他人所有或使用的，因此地役权人原则上不得在自己的不动产上为自己设立地役权；但是，有的国家允许所有权人在自己的不动产上设定地役权。笔者认为，当两块土地同归一个人所有或使用时，确无设定地役权的必要；但是，由于地役权不仅调整土地所有权人之间的关系，因此当两块同归一人所有的土地，其中一块归他人使用时，所有权人就存在为自己使用的那块土地的便利而在自己所有、归他人使用的另一块土地上设定地役权的必要。《民法典》对此无须加以禁止。

2、地役权的权利主体既可以是土地的所有权人，也可以是土地的使用人。

从《民法典》的规定来看，不动产的所有权人包括土地的所有权人和房屋等土地上的附着物的所有权人；而不动产的使用权人主要是指用益物权人，即土地承包经营权人、建设用地使用权人等。再次地役权的客体通常是土地。从《民法典》第三百七十二条的规定来看，地役权的客体既包括土地，也包括建筑物等土地上的附着物。笔者认为，这是合理的，因为在现代社会随着建筑物区分所有权制度的产生，各建筑物区分所有权人之间也完全存在设定地役权的必要性。

3、地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。

笔者认为在地役权制度中需役地的“效益”至少应当具备两种性质：一是效益应当仅限于经济层面上，而不能完全以土地所有权人或使用人的个人便利为转移；二是需役地因从供役地获得了此种便利而解除了其所有权或使用权上的限制。

三、地役权的属性

1、从属性。

地役权的从属性是指地役权不得与需役地相分离而单独为转让，也不得单独成为其他权利的标的。《民法典》对地役权的从属性作出了明确的规定，第三百八十条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有规定的除外。”这一规定的具体所指的：一是需役地的所有人或使用人不能自己保留需役地的所有权或使用权而单独将地役权让与他人；二是需役地的所有人或使用人不能保留地役权而将需役地的所有权或使用权让与他人；三是不能将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。第三百八十一条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”这说明只有在需役地的使用权(土地承包经营权、建设用地使用权)被抵押时，地役权才能同时被抵押。

2、不可分性。

地役权的设立是为了实现土地利用的最大化，而实践中无论是需役地还是供役地都可能发生分割，因此为了确保地役权的宗旨能够实现，法律上有必要规定地役权不因为抑或需役地的分割而有所变化。这就是地役权的不可分性。《民法典》第166.167条作了明确规定。由此可见，地役权的不可分性是指地役权的发生、享有以及消灭就需役地与供役地而言，均及于其全部，不得分割为数部分或仅为一部分存在。

四、地役权的种类

1、依据地役权的内容的不同，可将地役权分为积极地役权与消极地役权。积极地役权是指供役地人负有容许需役地人为了其土地的便利而在自己的土地上从事积极作为的义务的地役权，如汲水地役权、通行地役权。消极地役权是指供役地人负有为需役地的便利而消极不作为的义务的地役权，如不在需役地附近种植植物的地役权、不在一定的距离内建造建筑物的地役权。

2、依据地役权行使的方法是否持续，可将地役权分为持续的地役权与不持续的地役权。持续的地役权是指权利的行使不是每次都需要地役权人的行为的地役权，如不在一定距离内建造建筑物的地役权。不持续的地役权则是指必须有地役权人的每一次的行为才能真正实现权利的地役权，如汲水地役权。

3、依据地役权行使的外观上的差异，可将地役权分为表现的地役权与不表现的地役权。表现的地役权是指能够通过权利行使的外部标志加以识别的地役权。反之，则为不表现的地役权。