房地产买卖中的关键是区分房屋产权和土地使用权，前者是不变的，后者有期限限制。购房者只能拥有房屋产权，而土地使用权随时间而变化，国家可在使用终止日期后收回。

法律分析

1、房屋产权是产权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

2、土地使用权和房屋产权的区别在于：房屋产权(即房产权)是不变的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。

3、房地产的买卖是指房屋的产权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋产权;但我国实行的土地全民制，即土地只有国家和集体，个人只有使用权。

4、我国实行的土地全民制，即土地只有国家和集体，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。

拓展延伸

房屋产权和土地使用权的权益分析

房屋产权和土地使用权是在房地产领域中常见的两种权益形式。房屋产权是指对房屋的所有权，包括使用、收益和处分的权利。它赋予产权人对房屋的完全控制权，可以自由出租、转让或进行其他合法操作。而土地使用权是指对土地的使用和收益权，它是建立在国家所有制土地上的一种权益形式。土地使用权的期限通常较长，可以通过租赁、承包或转让等方式进行经营。房屋产权和土地使用权的区别在于，前者关注房屋本身的所有权，后者则关注土地的使用权。在实际操作中，产权人可以通过租赁、转让等方式将房屋产权和土地使用权进行分离，以实现更灵活的资产运作。总之，对于房地产投资者和购房者来说，了解房屋产权和土地使用权的权益分析，有助于更好地理解和处理相关法律事务。

结语

房屋产权和土地使用权是房地产领域中常见的两种权益形式。房屋产权赋予产权人对房屋的完全控制权，而土地使用权是建立在国家所有制土地上的一种权益形式。了解这两者的区别对于房地产投资者和购房者来说非常重要。

法律依据

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

一、国有土地使用权出让如何认定

国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。

在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

二、出让土地和划拨土地的内涵

1、出让土地

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：

(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

2、划拨土地

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：

(1)经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。

这种划拨土地使用权有两个显著特征：

①是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，

②是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

(2)经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。

这种划拨土地使用权也有两个显著特征

①是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，

②是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。