怎么算房屋公摊面积最合适

一、公摊的范围包括：

1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。

2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。

3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。

4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。

6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。

8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。

9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

除此之外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

二、公摊的计算公式

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算;阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

三、不同住宅的公摊比例

7层以下住宅公摊率为7-12%：

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

7-11层住宅公摊率为10-16%：

楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12-33层住宅公摊率为14-24%：

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1-8%：

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。

四、买房时要注意公摊方面的问题

1.并不是低公摊的房子就一定好，虽然这样看来住房面积会变大，甚(至)可以省掉更多的面积，但是盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，不仅搬动大型电器会很麻烦，亲朋好友来串门时会感觉很拥挤，影响生活整体舒适性。另外，公摊越大也就预示着设备更齐全，在住户的生活范围内更为安全。一般而言，公摊比例在20%的房子住户觉得最舒适。

2.不要相信售楼部给出的公摊百分比。自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户;是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少……这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。

3.购房者在选购住宅时，要向置业顾问问清，哪些部分是算在公摊里面的，而哪些没有。一般而言购房者最好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂等占地面积较大的区域造成额外的公摊。另外，很多楼盘都设计的独立单元门厅，也可能提升公摊百分比。

4.不要相信某些开发商打出“零公摊”的营销噱头。国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，而这种情况下，开发商往往偷换概念，将公摊面积加进使用面积里，比如将阳台面积改成房间使用面积等，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。