拆迁补偿方式有三种：货币补偿、产权置换和两者相结合。货币补偿不交税，土地使用权归还不征营业税。产权置换需缴纳营业税，房地产开发公司以不动产所有权形式交换经济利益需缴纳营业税。

法律分析

拆迁补偿方式主要有3种：货币补偿、产权置换和两者相结合的补偿方式。

一、货币补偿，拆迁补偿收入不交税

对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位个人所拥有的的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费，不征营业税。税收政策强调不征收营业税的补偿收入，仅指按照国家标准取得的收入。

土地所得者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

相关政策：《国家税务总局关于单位和个人取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》(国税函【2007】969号)。纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征营业税。

其他相关政策：《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函【2008】277号)；《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函【2009】520号)。

二、产权置换，需缴纳营业税

产权置换有两种置换方式：

1、价值标准产权置换：是指依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋产权予以价值等价置换。

2、面积标准产权置换：是指以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

上述产权置换中，由于负责补偿的单位将自己的房屋抵债换出，其置换出房产应纳营业税。

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

相关政策：《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(国税函【2007】768号)；《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复(国税函发【1995】549号)。

结语

拆迁补偿方式主要有货币补偿、产权置换和两者相结合的方式。货币补偿不交税，按照土地管理法规定支付补偿费，不征营业税。产权置换需要缴纳营业税，房地产开发公司通过不动产所有权转移实现经济利益，应按销售不动产税目缴纳营业税。相关政策为《国家税务总局关于单位和个人取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》和《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》等。

法律依据

中华人民共和国企业所得税法（2018修正）：第七章 征 收 管 理 第四十九条 企业所得税的征收管理除本法规定外，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

中华人民共和国企业所得税法（2018修正）：第五章 源 泉 扣 缴 第三十八条 对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。

中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019修订）： 第七章 征收管理 第一百二十五条 企业汇总计算并缴纳企业所得税时，应当统一核算应纳税所得额，具体办法由国务院财政、税务主管部门另行制定。