承租人擅自转租追究责任如下:
1、承租人必须终止与次承租人的租赁合同;
2、出租人必须根据所有权或者其他权利直接从次承租人处取回租赁物,次承租人不得根据其与转租人的租赁合同对抗出租人;
3、次承租人必须向转租人索赔违反租赁合同的违约责任。如果承租人的转租期限在其租赁期限内,且合同约定不得转租,则出租人可以要求承租人承担违约责任,但出租人不得对抗善意的第三人,第三人仍可以使用租赁物。如果承租人的租赁期限超过其租赁期限,则其行为属于无权代理。
一、房屋转租合同的有效条件是什么
房屋转租合同的有效条件是:
1、房屋租赁合同有效且尚未终止;
2、经出租人同意;
3、次承租人必须符合法定条件,次承租人实际上是房屋转租合同中的承租人,其法律地位是承租人,称为次承租人只是为了区分其与房屋租赁合同中的承租人,从而明确其与出租人和承租人的关系;
4、房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应。
法律规定,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
二、房屋转租的有关法律问题
(一)承租人转租房屋必须经出租人同意
承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;《城市房屋租赁管理办法》第3条规定:“承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定,承租人转租房屋是可以的,但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款,出租人可对转租附加一些必要的条件,只要不违反法律、行政法规的规定即可。
(二)出租人、承租人均可从转租中获益
《城市房屋租赁管理办法》第27条规定:“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价,出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下,承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益,按《城市房屋租赁管理办法》第30条规定:“转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”,因此转租后承租人义务应该是加重了,所以法律允许承租人从转租中获益。
鉴于出租人、承租人均可从转租中获益,因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例,该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入,确保公平,避免出现纠纷。
(三)房屋转租后次承租人享有优先购买权
在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。
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