商品房按揭贷款计息方式有哪几种
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发布时间：2022-04-21 21:19
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时间：2023-08-05 04:52
友情提醒：本金还款法和本息还款法还款总额的差别，与还贷时间、借贷数额密切相关，想贷款买房的市民可根据相应公式计算后，自行选择还贷方式。
B 提前还贷：还是“本金法”省钱
有些市民在买房后，可能会提前还贷，那么，在这种情况下，哪种还款法省钱呢？具体情况，市民依旧可套用相应公式计算。在此，我们仍以贷款30万元、期限20年、月利率4.2‰来计算，可算出，依旧是本金还款法利息少。假如5年后，市民提前一次性还清贷款，根据本息还款法计算，5年中，已还本金49457元，已还利息69733元，需一次性付清所剩的本金250543元；根据本金还款法计算，5年中，已还本金75000元，已还利息66308元，再一次还款225000元就行了。两种还款方法比较之下，本金还款法所支付利息比本息还款法少3425元。
C 银行：合同不能更改
既然等额本金还款法比等额本息还款法在还款总额方面有那么大差距，那本息还款法能否更改为本金还款法呢？昨日，记者采访了个人商业住房贷款额度最大的工商银行。
在南京最早从事个人住房贷款的工商银行鼓楼支行业务经营部一位陈姓工作人员介绍，自 1995年工商鼓楼支行从事个人住房按揭贷款以来，一直采用的是等额本息还款法，本息还款既方便又简洁，不仅银行推荐这种方法，而且购房者也赞同这种方法。至于本息还款法能否改成本金还款法，到目前为止，银行还没有碰到这种事情；就是碰到了，因为购房者和银行之间已签订了贷款合同，而且合同已生效执行，肯定是无法更改的。其他一些银行的说法基本和工商银行鼓楼支行一致，即合同已生效，不能更改。
D 律师：银行有告知义务
同时，许多市民询问，他们的房贷是由房产公司代办的，他们只签了个字，根本不知道还款有两种方式，在这种情况下，房产公司应负什么样的责任？对此，南京同大律师事务所朱晓峰律师认为：购房者向开发商购买商品房需进行商业贷款时，通过开发商向银行贷款，开发商在购房者与银行借贷关系中，起到桥梁作用。作为开发商，虽不是贷款主体，对贷款合同不承担相应责任和义务，但在与购房者和银行沟通时，知晓商业还贷中两种还款方式，开发商应向购房者明示。
银行在与购房者签订的贷款合同中，明确规定两种还款法的利弊关系应有告知购房者的义务。在实际借贷关系中，银行违反这种告知义务，但目前我们国家有关法律中对违反这种义务还没有明文规定银行该承担什么责任，购房者该如何维护自己的合法利益，除非购房者在合同条款中写有相关约定内容。同时，在购房贷款合同中，如果出现重大误解或明显不公平的情况下，购房者可依据《合同法》要求银行撤消或变更相关条款，即变更还款方法
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时间：2023-08-05 04:52
1.商业贷款
即"个人住房抵押贷款"，指购房人在向房地产开发商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，按月偿还贷款本息（月供）的一种还款方式。
商业性贷款，要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹20％以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。贷款额度一般最高不超过100万元，同时不超过所购住房售价的80％；贷款期限最长不超过30年。
优点：
1、受限条件相对较少，申请程序相对简单
2、贷款期限多样、还款方式多样
缺点：利息支出不菲，居几种房贷方式之首。
适合的对象：有着"贷款期限足够长，还本付息压力能承担"需求的大部分购房者。
2.住房公积金贷款
住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。按现行*规定，公积金贷款的额度按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算，单笔贷款最高限额为30万元，并且不超过总房价的70％，贷款期限最长期为20年。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种。
公积金贷款的优点：利率低，多数情况下可省出利息数万元。
公积金贷款的不足：
1、手续繁琐、办理周期长。
2、初期费用支出较高。
3、开发商抵制。
几乎所有的开发商都不愿接受这种资金回笼比较慢的贷款形式。一些开发商甚至打出了商贷和公积金贷款两种折扣不同的方式，"阻挠"客户使用公积金贷款。因此买房人常常因为以下几种情况而没能完成公积金贷款： ①开发商不接受公积金贷款，主要原因是开发商与北京市住房资金管理中心没能达成合作或者合作终止。②开发商接受公积金贷款，但不同贷款方式的折扣也不同，买房人最终难以达到"省钱"的目的。③开发商以公积金贷款的最初费用比较高，办理手续繁琐、时间长误导买房人放弃使用公积金。
适合的对象：按规定缴存住房公积金，并且在申请贷款前连续交存6个月或累计交存12个月以上的企事业单位职工。
3.组合贷款
个人住房组合贷款是指，借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款。住房商业性贷款部分按个人住房按揭贷款利率执行；住房公积金贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。组合贷款总和不得超过总房价的80％，贷款期限最长30年。这种住房贷款方式对借款人的要求与公积金个人住房贷款的要求一致。
组合贷款的优点：在贷款金额和时间上能满足借款人更多样化的需求。
组合贷款的不足：
1、申请较公积金贷款更难。
2、程序更繁琐，费用更高。买房人不仅要在贷款手续上完成商贷和公积金贷款两套程序，而且也要付出双份的费用(商贷包括律师费、保险费；公积金贷款包括担保费和评估费。值得注意的是，有的是按贷款额度收取，有的则是每笔业务收取固定的费用)。
适合对象：凡按规定缴存住房公积金，且具备个人住房商业贷款条件的借款人。
按还款方式分为：
1.等额还款
每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）贷款月数 ]
/ [（1+月利率）还款月数 - 1]
其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率
每月本金 = 每月月供额 – 每月利息
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款
中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供
总额保持不变。
2.按月递减还款
每月还本付息金额 = （本金 / 还款月数）+ （本金 – 累计已还本金）* 月利率
每月本金 = 总本金 / 还款月数
每月利息 = （本金 – 累计已还本金） * 月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。
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时间：2023-08-05 04:53
本息
款
VS本金
款
友情提醒：本金
款
本息
款
款总额
差别
与
贷
间、借贷数额密切相关
想贷款买房
市民
根据相应公式计算
自行选择
贷
式
B
提前
贷：
本金
省钱
些市民
买房
能
提前
贷
种情况
哪种
款
省钱呢
具体情况
市民依旧
套用相应公式计算
我
仍
贷款30万元、期限20
、月利率4.2‰
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依旧
本金
款
利息少
假
5
市民提前
性
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根据本息
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计算
5
已
本金49457元
已
利息69733元
需
性付清所剩
本金250543元；根据本金
款
计算
5
已
本金75000元
已
利息66308元
再
款225000元
行
两种
款
比较
本金
款
所支付利息比本息
款
少3425元
C
银行：合同
能更改
既
等额本金
款
比等额本息
款
款总额
面
差距
本息
款
能否更改
本金
款
呢
昨
记者采访
商业住房贷款额度
工商银行
南京
早
事
住房贷款
工商银行鼓楼支行业务经营部
位陈姓工作
员介绍
自
1995
工商鼓楼支行
事
住房按揭贷款
直采用
等额本息
款
本息
款既
便
简洁
仅银行推荐
种
且购房者
赞同
种
至于本息
款
能否改
本金
款
目前
止
银行
没
碰
种事情；
碰
购房者
银行
间已签订
贷款合同
且合同已
效执行
肯定
更改
其
些银行
说
基本
工商银行鼓楼支行
致
即合同已
效
能更改
D
律师：银行
告知义务
同
许
市民询问
房贷
由房产公司代办
签
字
根本
知道
款
两种
式
种情况
房产公司应负
责任
南京同
律师事务所朱晓峰律师认
：购房者向
发商购买商品房需进行商业贷款
通
发商向银行贷款
发商
购房者与银行借贷关系
起
桥梁作用
作
发商
虽
贷款主体
贷款合同
承担相应责任
义务
与购房者
银行沟通
知晓商业
贷
两种
款
式
发商应向购房者明示
银行
与购房者签订
贷款合同
明确规定两种
款
利弊关系应
告知购房者
义务
实际借贷关系
银行违反
种告知义务
目前我
家
关
律
违反
种义务
没
明文规定银行该承担
责任
购房者该
何维护自
合
利益
除非购房者
合同条款
写
相关约定内容
同
购房贷款合同
现重
误解或明显
公平
情况
购房者
依据《合同
》要求银行撤消或变更相关条款
即变更
款
