物业经理考核标准是什么?
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发布时间：2022-04-21 22:07
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时间：2023-01-16 17:23
物业管理经理绩效考核评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30
项指标构成，各项指标具体内容如下：
(一)物业经理绩效考核评价基本指标
物业管理绩效评价的基本指标有八项，其主要内容如下：
1．财务效益状况指标
(1)净资产收益率
净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润
同平均净资产的比率。
(2)总资产报酬率
总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。
该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。
(3)财务内部收益率
财务内部收益率的计算方法，参见本书第三章的有关内容。
2．资产营运状况指标
(1)总资产周转率
总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
一般情况下，该指标数值越高，周转速度越快，销售(营业)能力越强，资产
利用效率越高。
(2)流动资产周转率
流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额
的比值。
一般情况下，该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。
3．偿债能力状况指标
(1)资产负债率
资产负债率计算方法见本书的第三章。该指标是国际公认的衡量企业负债偿
还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50％，国际
上一般公认60％比较好。
(2)利息保障倍数
利息保障倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该
指标反映了当期企业物业经营管理收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债
资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。该指标越高，表明企业的债务偿还
越有保证；反之则表明企业没有足够资金偿还债务利息，企业偿债能力低。
4．发展能力状况指标
(1)营业增长率
营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的
比率。
(2)资本积累率
资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是
企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。
(二)物业管理绩效评价修正指标
物业管理绩效评价的修正指标具体由十六项计量指标构成。其主要内容如
下：
1．财务效益状况修正指标
(1)主营业务利润率
主营业务利润率是指物业管理企业一定时期的主营业务利润同主营业务收
入净额的比率。
(2)盈余现金保障倍数
盈余现金保障倍数是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了
企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。该指标
越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。
(3)成本费用利润率
成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。该
指标越高，表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得
越好，企业的获利能力越强。
2．资产营运状况修正指标
(1)应收账款周转率
应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额
的比率。
应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款
转为现金的平均次数。
(2)不良资产比率
不良资产比率是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。该指标越小
越好，零是最优水平。
(3)资产损失比率
资产损失比率是企业一定时期待处理资产损失净额占资产总额的比重。该指
标表明企业资产损失的严重程度，从企业资产质量的角度，揭示了企业的管理状
况。
3．偿债能力状况修正指标
(1)流动比率
流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短
期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。该指标越高，表明企业流动资产流
转越快，偿还流动负债的能力越强。
但该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下。国际上公认标准比率
为200％，我国较好的比率为150％左右。在实际操作时，应将该指标与行业的
平均水平进行分析比较。
(2)速动比率
速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量企业
的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。该指标越高，表明企业偿
还流动负债的能力越强，一般保持在100％的水平比较好，表明企业既有好的债
务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率为100％，我国
目前较好的比率在90％左右。
(3)现金流动负债比率
现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流人同流动负债的比率。现
金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力，该指标
较大，表明企业物业经营管理活动产生的现金净流入较多，能够保障企业按时偿
还到期债务。但也不是越大越好，太大则表示企业流动资金利用不充分，收益能
力不强。
(4)长期资产适合率
长期资产适合率是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资
之和的比率。
从维护企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标数值较高比较好，
但过高也会带来融资成本增加的问题，理论上认为该指标≥100％较好。
(5)经营亏损挂账比率
经营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末所有者权益总额的比率。该
指标越高，表明企业经营亏损挂账越多，经营中存在的问题越多。该指标越小越
好，零是最佳状态。
4．发展能力状况修正指标
(1)总资产增长率
总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率。
该指标越高，表明企业一个经营周期内资产经营规模扩张的速度越快。但实
际操作时，应注意资产规模扩张的质与量的关系，以及企业的后续发展能力，避
免资产盲目扩张。
(2)三年利润平均增长率
三年利润平均增长率表明企业利润的连续三年增长情况，体现企业的发展潜
力。
(3)三年资本平均增长率
三年资本平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况，在一定程度上体现
企业的发展水平和发展趋势。该指标越高，
表明企业所有者权益得到的保障程度越大，企业可以长期使用的资金越充
足，抗风险和保持连续发展的能力越强。
(三)物业管理绩效评价评议指标
评议指标的具体内容如下：
1．经营者基本素质
经营者基本素质是指企业现任领导班子的智力素质、品德素质和能力素质
等，具体包括知识结构、道德品质、敬业精神、开拓创新能力、团结协作能力、
组织能力和科学决策水平等因素。
2．服务满意度
该评价指标是指物业管理服务的消费者或顾客对商品和服务的质量、种类、
速度、方便程度等的心理满足程度。
3．基础管理水平
基础管理水平是指企业按照国际规范做法、国家*法规的规定以及本企业
的实际情况，在物业经营管理过程中形成和运用的维系企业正常运转及生存与发
展的企业组织机构、内部物业经营管理模式、各项基础管理制度、激励与约束机
制、信息支持系统、安全生产管理的建议以及贯彻执行情况。
4．在岗员工素质状况
在岗员工素质状况是指企业普通员工的文化水平、道德水准、技术技能、组
织纪律性、参与企业管理的积极性及爱岗敬业精神等的综合情况。
5．服务硬环境
该评价指标是指物业经营管理服务场所的装饰、内部布局、服务设备先进程
度等硬件设施情况。’
6．发展创新能力
发展创新能力是指企业在市场竞争中为保持竞争优势，不断根据外部环境进
行的自我调整和革新的能力。包括管理创新、服务创新、观念创新、组织创新等
方面的意识与能力。
7．经营发展策略
经营发展策略是指物业管理企业所采用的包括增加科技投入(如管理智能
化)、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方
面的谋划和策略。
8．综合社会贡献
综合社会贡献是指企业对国民经济和区域经济增长的贡献、提供就业和再就
业机会、履行社会责任和义务以及信用操守情况、对财政税收的贡献和对环境的
保护等的综合影响等。一般地，我国物业管理绩效评价指标体系的内容及其各自
的权数可用表9—1 所示。
物业管理绩效评价指
第二：
物业项目经理管理绩效考核评价的标准
一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。
(一)定量指标标准
定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。
定量指标评价标准值包括8 项基本指标和14 项修正指标的标准值，每项指
标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、
平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。其
中：优秀值表示行业的最高水平；良好值表示行业的较高水平；平均值表示行业
的总体平均水平；较低值表示行业的较低水平；较差值表示行业的最低水平。
定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数，客观反映
各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于五档标准值的得
分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。标准系数用介于0～
1 之间的数值表示，具体规定如下：
①优秀值及以上的标准系数为1；
②良好值及以上的标准系数为0．8；
③平均值及以上的标准系数为0．6；
④较低值及以上的标准系数为0．4；
⑤较差值及以上的标准系数为0．2；
⑥较差值以下的标准系数为0。
(二)定性指标评议参考标准
定性指标评议参考标准是用来对企业进行定性评价时所采用的评判标准，具
体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。评议参考标准与评议指标一一对
应，将每项评议指标分解为具体的内容，通过详细的文字进行描述，规定每项指
标各个级别的边界，指导评议人员正确判断企业各项评议指标达到的水平。
定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达
到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E 五个等级。其中，A 表示优秀
水平，B 表示良好水平，C 表示一般水平，D 表示较低水平，E 表示较差水平。
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时间：2023-01-16 18:41
第二条 本标准适用于成都市物业管理协会（以下简称本会）对项目经理违反《办法》的行为予以检查和记分。
第三条 检查记分采取累计15分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，记分类型分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。
第四条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理记录15分的处理：
（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；
（二）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
（三）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；
（四）因管理失职，造成重大事故的；
（五）在物业服务合同范围内，一年中经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上的；
（六）在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的。 （七）消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的；
（八）其他应当给予记录15分处理的情形。
第五条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理： （一）聘用的物业管理专业人员未取得物业管理从业人员资格证书的或工程、技术、经济类专业人员未取得相应的职称证书的；
（二）违反规定或约定乱收费的；
（三）收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的；
（四）未按规定或约定公布物业服务资金和维修资金的收支账目或者其他按实结算收支账目的；
（五）电梯未按规定通过年检、安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的；
（六）物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的；
（七）经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的； （八）未经有关部门委托或有关部门原因，擅自停水停电，影响业主生活的； （九）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；
（十）未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人；发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止，并督促改正；业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报所在地行政管理部门的；
（十一）物业管理企业撤出原管理项目时，拒不按规定向业主委员会或新的物业管理企业移交档案资料的；
（十二）不参加年度继续教育的；
（十三）其他应当给予记录5分处理的情形。
第六条 物业管理项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理： （一）未执行周一到周日业务接待制度的；
（二）接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的；
（三）未按规定在服务窗口醒目位置公布办事制度、服务项目及收费标准的；
（四）电梯运行中因故障引起人员被困时，物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的；
（五）未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的；
（六）公共区域内污水或者粪便满溢，未及时处理的；
（七）未做到每年至少一次的业主征询意见或业主满意率不到80%的；
（八）其他应当给予记录3分处理的情形。
第七条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理： （一）未向业主、使用人公开报修电话、投诉电话的；
（二）未公开办事制度、办事程序及办事期限的；
（三）未按消防部门的规定管理消防设施、器材的；
（四）对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急方案，没有设置容易危及人身安全的警示标志和采取相应防范措施的；
（五）房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场，有修理条件但24小时内未能修理的；
（六）未建立设施设备标志档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的；
（七）其他应当给予记录2分处理的情形。
第八条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理： （一）工作人员衣冠不整、服装不统一、未挂牌上岗的；
（二）维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的；
（三）物业管理项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的；
（四）未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的； （五）项目内有多台电梯，不能保证至少有一台电梯正常运行的；
（六）在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的； （七）物业管理项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的； （八）在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员维护停车秩序，车辆乱停乱放现象严重的。
（九）其他应当给予记录1分处理的情形。
第九条 记分周期为一年度，可记录的累积分值为15分。一年度累计分值未达到15分的，项目经理该年度内的记分分值予以消除，不转入下一个记分周期。项目经理在一个记分周期内被一次性或累积记分满15分的，本会的各区（市）县工作片会应报请本会注销其资格证书。
第十条 项目经理可查询自己的记分情况。项目经理对记分有异议的，可向项目所在地本会的工作片会申请复核。经复核改变记分结果的，相应记分应予变更或消除。 本会的工作片会应当为项目经理提供记分的查询方法。
……
参考物业管理网 http://www.gywygl.com/54/9797.html
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时间：2023-01-16 20:16
