商业地产和住宅地产有哪些不同?
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发布时间：2022-04-27 06:39
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热心网友
时间：2022-06-27 20:39
现代住宅地产的开发特性：
（1）住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。
（2）住宅地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。
商业地产Commercial real estate 很明显的一点是随着人类社会的系统化，复杂化，单一的单纯作为居住的建筑模式已经不能满足人类的社会需求了。 比如： 社会需要宗教建筑； 需要用于王权皇家的宫廷建筑； 满足公共活动需要广场； 商业活动需要商业街； 需要承载商业中心的商业体等等 你看吧，世界建筑的发展是和人类发展同步进行的，始终追逐着生产力的发展要求；始终代表着先进生产力.....
1、商业地产需要地域拥有一定的综合水平。 谈到商业不能不提到一个概念，那就是周期性市场，通俗点解释。镇上初一十五赶集、城市人礼拜天集中上街采办消费等这些都是周期性商业活动。周期性市场缘于人口密度和和人均收入。人口密度高+人均收入高，市场的周期性就无限趋近于0，比如北上广深。反之人口密度低+人均收入低，市场的周期性时间就非常长，比如偏远山区的小镇。 所以我们现在得出几个结论。
（1）商业地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。
（2）商业地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。 （3）商业地产的开发和发展需要社会拥有开放的市场经济环境作为根本支撑，市场经济的活跃度和成熟度也在一定程度上影响商业地产的开发运营质量。 比如在一个几千人口的镇上，临街的零售店是作为主要商业形态的； 而人口30万、100万、500万、1000万等不同城市就可以开发不同的商业形态；
2、市场的商业活动的是否发达严重影响商业地产的开发。 越成熟的商业环境对商业地产的开发越有利； 我们现在站在后来者的角度去看购物中心的招商工作，招商和运营所面对的对象是品牌商户，品牌商户最大的特点是具有成熟经营管理。所以现在我们看品牌商户的发展是和市场的商业活动具有很大关联的哦。大部的学术都认为中国的品牌发展是从1992年开始的。较比欧美发达国家是很晚的。
3、盈利方式。 商业地产的获利方式，比住宅开发要复杂丰富且具有持久性。 商业地产获利大致有三种模式
（1）物业全部持有，靠后期运营收取租金赚钱。
（2）全部散售掉，开发商卖给投资客户。获取开发利润。
（3）部分散售+部分持有，1+2的结合。 商业地产主要是引入了资产管理的概念。
4、后期运营 商业地产后期的经营是持续性的，这个是长期性商业行为。打个比方，就是你有个商店，你是靠长期的营业来赚取利润的，那么购物中心的运营，就是有1000个这样的商店放在一起，运营管理通过持续性的合理科学的手段更好的更多的帮助1000个商店赚取利润。所以你看，他们是不是很厉害，很叼。
热心网友
时间：2022-06-27 20:39
理想的商业地产需要大量的前期资金占压，需要精雕细琢的规划设计，需要时间去慢慢陪养人流，还要在运营期随着时间不断去调整改良。商业地产更像是定制的物品，跑的是质，不是量。好的商业一定有匠人的精神，可是在全世界都在追求IRR的整体环境里，这么慢怎么去应对上市公司股东每年对于业绩的期待，怎么顶住大量资本无法周转的压力？瑞安的新天地项目做得那么用心，可多少还是因为开发进度太慢导致了不断出卖项目的现实。所以，耐得住性子做商业的开发商要么就是带点理想主义，要么就是财务极度稳健。稍带理想主义色彩的如瑞安，如证大。财务极度稳健如新鸿基，如太古，只在一线核心拿地，保证了物业未来的高租金，这也意味着错过前几年二三线房地产飞速上涨，高杠杆高周转开发住宅项目来撬动高收益的机会成本。但是，这样的策略在经济下滑的时候就会优势尽显，商业不同于住宅会那么大的受到经济形势的影响，在年景不好的时候那些极速扩张的开发商只能带着买剩的空铺和成堆的在建项目资金断裂地死去，而优质商业比重稳健增长的开发商却可以取得让人眼红的现金流。这也是新鸿基在经历了香港楼市崩盘后慢慢从纯住宅开发商转型向商住混合开发商转型的重要原因之一。在大家追逐短期利益的泡沫时代过去之后，才会慢慢有幸存者冷静下来去做一些独特的东西。
而住宅地产更像是跑量的淘宝货开发模式，每一个大型开发商一定会有自己的住宅标准化产品线。因为，住宅是一个短期高收益产品，他在开发商手中的周期从开发到售出可能只有一两年的时间，从交到买家手中的那一刻起，房子其实就和卖家没什么关系了。所以在住宅地产中，推广和营销往往受到了极高的关注，花费高昂。豪掷千金的住宅售楼处，充满噱头的营销活动，来势汹汹的房产众筹都是活生生例子。砸重金营销而非产品在住宅开发里比比皆是，一切都是为了快速出货，再快速投入下一个项目，用高周转来实现高收益，用高收益来应对高风险。
