单身女买公寓好不好
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发布时间：2022-04-29 21:47
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时间：2022-06-23 15:20
先说我的经验
买过两个公寓，一个上海的现在自住，一个厦门的作为投资买的，最近卖掉了，净赚30万。
上海自住公寓，是因为在上海单身无本地户口，被限购了不能买住宅，所以考察了一些商业公寓以后我买了一套60平米建面的平层公寓。大约是05年建好的房子，土地使用年限是50年。15年搬进去的，简单做了装修改造，已经住了5年了。位置不错，浦西近内环高速，距离地铁600米。
投资公寓是在厦门，岛外某盘，当时是为了给朋友拔草的，结果我去了以后感觉样板房很不错，自己种了草，就买了。其中经历了等精装修，延期交房，一年空房，今年5月份卖掉了，价格还不错，净赚30万。当然涨幅和厦门的住宅没法儿比，但是毕竟前期付出也不多，所以只要是赚钱了还是很开心的。
正题：商业公寓不是说不能买，而是要比买住宅考虑的因素更多些！
原则：能买住宅的，尽量买住宅！毕竟就是居住用途！
买公寓的情况和需要考虑的因素：
住宅被限购：比如上海，单身无本地户口，被限购不能买住宅，又不想租房，可以考虑公寓！
搞清楚公寓的性质！是办公性质，40或者50年产权！可以作为注册公司用的！别听那些乱七八糟的名字，什么soho，酒店公寓，公寓酒店啥的，性质就是办公！只是一般办公楼，只有公用洗手间有上下水，并且没有煤气管道和排烟道！能作为居住用的办公楼，是每个单间都有上下水的！部分有煤气管道和烟道！
日常费用比住宅高！因为是办公性质，所以水电(气)都是商用价格，比一般住宅的民用价格高！物业管理费也可能高！就是说日常支出会比住宅高！
交易税费！办公性质交易税费相对较高，要买要卖最好先让中介或者自己根据最近的市场行情大概估算一下！
付款：首付必须50%以上，只能商业贷款，贷款期限不超过10年。
不能落户口也不能办理居住证！
以上，是买商用公寓需要考虑的情况！
下面讲一下如果要买，注意些什么！
明确购买的目的: 自住还是投资
如果因为限购不能买住宅，但是又不想租房，手头还有点资金，明确了上面6点以后，可以考虑。
如果是投资，要考虑付款条件，贷款成本，交易成本，日常维护成本等。当然，最重要是要预测是否会增值是否能出租！
2. 考察物业情况
位置：城市建议只考虑北京上海（深圳广州的情况不熟悉），具体位置要靠近市中心或者繁华地段。
为什么不考虑其他城市，因为其他城市的限购措施没有那么严格，价格也没有那么高，买住宅还是有可能的，所以能买住宅就买住宅。其他城市出现商用公寓，主要是因为*出让的办公用地太多，没有那么多公司来租或者买办公楼，因此妥协允许开发商改为可居住办公楼出售。这就是一个坑。因为大家都能买住宅了，买公寓的客源很少，所以很容易砸在手里。交易的溢价率也不高但是税高。出租率也不高，所以回报率很低。
具体位置为什么靠近市中心？越靠近市中心或者繁华地段，保值或者增值的可能性就越大。比如我上海的公寓，15年买3万/平米，16年涨到4万/平米，到现在虽然涨幅不多了，但是对我来说至少保值了。而且同地段住宅是8-10万/平米，就算同样大小的房子我也买不起。公寓出租50-60平米，差不多能5-7千不等，总体收益还是可以的。当然，如果是靠近工作的地点，也是可以选的。我选上海公寓的一个重要因素就是距离公司近只有3公里，即使换了工作也就多走2公里。
人员构成和物业管理
看公寓，最好要观察和了解，公寓楼里面住户的构成，自住的多，办公的多，还是其他什么？上海这边公寓。一部分是一个酒店，一个单间大约400-600不等。还有一部分是一个月子中心，对安全和安静有追求。另外一部分就是自住的了，没有办公的。我住的楼层，基本都是自住，有一两个是出租出去的，但是也是居住用的。这样，起码正常居住的功能是可以实现的。厦门的公寓我虽然没住过，但是我去看过，居住也是多于办公的。我房子的买家也是买了自己住。因为老两口没有厦门户口，所以买公寓就在儿女的房子边上。
公寓另外一个坑就是管理。公寓是可以用来给小公司做注册或者办公场所，因此人来人往非常混乱，人身财产安全很难保障。我在买房前去看过其他一些公寓，位置也都不错，但是电梯无人管理，里面人员进出鱼龙混杂，所以直接就不考虑了。现在这个公寓，电梯上下要刷卡，只能到自己的楼层，楼下有专门房间放快递和外卖，保安和酒店大堂是24小时有人的，维修什么的也是一个电话五分钟就上来了。总体来说管理还可以。厦门的公寓进出也是要刷卡，楼下有保安24小时站岗，总体来说安全性还是可以的。
其他注意
在上海的话，公寓不建议买期房，前几年发生过签合同的时候是可居住的公寓，但是在盖房过程中**调整，不允许做可居住公寓了，据说好些项目闹了很久。所以多看看二手房，价格合适税费合适还是可以考虑的。
在厦门的话，是少听开放商的忽悠，有个项目开发商忽悠买房者和*，让买房者成立法人来买方，是为了达到*的办公招商要求，结果也是闹的不可开交。因为成立了法人就涉及到营业税和经营的问题，还有就是法人来交易房产税费更高。
如果要办居住证和申请户口，就不要考虑公寓了。我没有这个需求，所以都无所谓。
以上。。。还有啥遗漏的话，想到了再补充把
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时间：2022-06-23 15:20
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时间：2022-06-23 15:21
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