干货|严外汇管制下,在美贷款购房步骤全攻略
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发布时间：2023-03-09 20:45
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时间：2023-10-11 23:14
引言：
严外汇管制大前提下，“我有钱，但如何买房收益才能最大化?”、“我有资金，但资金不能一次性出境，想买房怎么办?”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美贷款买房得到一定的解决，“谁能贷款，贷款购房难不难?贷款这盘棋具体流程怎么走?”接下来，为大家奉上贷款购房全攻略，解答你的疑惑。
一.在美购房时，选择贷款或全现金支付有何区别?
两种购房支付方式各有优劣点，但简单概括来说：
(1)全现金支付
优点：快速成交、压低成交价格，过户手续办理更迅速。
缺点：无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。
适合人群：购房预算充足，短期需要购房的买房者。
(2)贷款方式支付
优点：减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度
缺点：审批程序繁琐，耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。
适用人群：购房预算不足或具备投资意识的买房者。
听起来贷款购房挺不错，那中国人选择贷款购房还有其他原因吗?
二.中国买家选择贷款的主要原因是?
(1)美国贷款购房利率低，能够最大程度发挥杠杆效应。
华人买家可借助资本优势，保持个人资金操作的灵活性，这一特性会吸引不少中国买家的目光。
(2)中国外汇出境*缩紧，资金出境难。
在美国贷款购房能以租还贷(利用租金偿还房贷)，减轻资金支出压力，有利于形成正向现金流，同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家采取贷款支付的方式。
“贷款挺适合我的，那我的身份能在美国贷款买房吗?”
三.哪类中国人可以申请美国贷款买房?
首要明确的是，签证不同(外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份)贷款利率和*都有很大区别。
说到这儿，不少朋友可能会犯迷糊，签证种类那么多，哪些适合贷款购房?
以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例，具体展开分析：
1. 绿卡持有者：贷款*与公民相同
绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别，所以有绿卡意味着贷款购房时*沿用针对美国公民的*。打个比方，绿卡相当于终身通行证，而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以，拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。
2. H1B签证
很多朋友会问我：“H1B工作签证在美国如何贷款买房呢?”
有这种疑问是因为，H1B在贷款购房时有天然优势，关注的人自然就多。
(1) H1B抽中：
享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇
(2) H1B没有抽中，但还在OPT有效期内：
仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇
(3) H1B没有抽中，OPT失效：
签证变成B或者F签，失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇
贷款条件：在贷款机构选择上相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。条件满足也比较简单，只要在美国境内生活足够长的时间，能提供近两年的报税表，收入证明等，银行会依据收入能力的大小给予贷款。
在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。
那么问题就来了，如果我满足条件之一，那什么类型的贷款项目比较适合我呢?
美国有四种常见的贷款项目：常规贷款、(FHA)、退伍军人贷款(VA)、农村住房服务局补助贷款(USDA)、低收入*补助贷款(FHA)。若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。
所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的贷款很可能是这样：
贷款项目：Conventional(普通贷款)
条件*：信用分数最低620，无收入*，要有至少两年报税单
首付比例：
(1)贷款数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% - 5%
(2)贷款数额大于$417,000，将属于大额贷款，需要付20%首付
贷款审批时间：10-15天
其他费用：
(1)无中介费，无申请费
(2)首付为3%-5%时：房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多，并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后，自动消失。首付为20%时：不收取房屋贷款保险费用。
“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要贷款购房应该如何申请呢?“
首要说明的是，美国以上四种常见贷款并不适用这类买家，一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。
F1签证或B-2签
都属于外国人贷款，很难贷到款，即使有，利率也非常高。
贷款机构：一般只能找专为外国人贷款的公司或机构，
1. China Trust Bank中国信托银行
2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行
3. Cathay Bank国泰银行
4. Guaranteed Rate
*5. HSBC 汇丰银行(不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者)
这几家银行机构目前都有做外国人贷款，但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系，选择对你最有利的银行。
首付比例：一般要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。
四.中国人在美贷款购房步骤有哪些?
在美贷款购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体步骤可分为以下7步
(1)选择放贷机构
选择美国贷款机构主流方式有两种，选择贷款经纪人或商业银行。
贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。
适用条件：不熟悉美国贷款购房事宜，挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。
费用说明：贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。
直接寻找商业银行，不通过第三方：
适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等
优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受贷款优惠
(2)比较利率和期限后确定能为买家提供最适于买家承受力的放贷机构
美国常见的贷款购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的贷款年限。目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
贷款购房浮动利率贷款(ARM)通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。，根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。
贷款购房固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率是固定的。
房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右(外国人贷款购房固定利率会更高，通常在4%-9%)，十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。
以贷款购买一套14万美金的房子来看：
短期(3-5年内)来看
利率对比：浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。
适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率贷款比较值得考虑。
长远来看
利率对比：浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。
适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。
(3)获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
此步骤要求在贷款程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家贷款机构有所不同)决定所能承受的贷款额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款，放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。
(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核
不同贷款机构的放贷*和条件不一样，但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常，中国人在美国申请房贷需满足以下基本条件(具体要求视贷款机构和项目而定):
1、有效的美国签证，例如B1/B2签证;
2、工作收入证明;
3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款;
4、中国的信用记录报告;
(5)抵押贷款公司进*产评估以确定价值
房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。
(6)与抵押贷款职员成交贷款
步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交贷款。
(7)结算贷款成交一揽子费用机构
按照双方之前协定的房屋估值，贷款项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用贷款购房。
五.成功实现在美贷款购房后，在美贷款购房的报税优惠力度如何?
在美国贷款买房，房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。
房屋贷款利息：
每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。
贷款银行收取的点数：
在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。
根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该*不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。
只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额“。可以看出，美国*的税收*从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。
