2022商品房预售资金监督管理办法
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发布时间：2022-06-22 22:20
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时间：2024-04-14 22:46
第一章 总 则
第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《山西省城市房地产交易管理条例》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第四条 省住房和城乡建设厅负责指导和监督全省商品房预售资金监管工作。设区城市、县（市）住房城乡建设或房产管理部门（以下简称“监管部门”）具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。
人民银行分支机构按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第五条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
第六条 监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
第二章 监管银行及账户
第七条 监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。
监管部门应当对监管银行名录实施动态调整，原则上以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。
第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。
第九条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。
第十条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
预售资金监管计划应包括以下内容：
（一）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；
（二）项目用款计划；
（三）监管银行、账户名称、账号；
（四）其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。
第十一条 房地产开发企业需变更监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经监管部门、监管银行同意后办理相关变更手续。
第三章 预售资金收存、支取和使用
第十二条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。
房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。
购房人应当凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。
第十三条 有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。
第十四条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。
非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
第十五条 重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：
（一）施工进度达到地上主体工程±0.00以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%；
（二）施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；
（三）施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；
（四）施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；
（五）项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；
（六）取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；
（七）完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。
第十六条 监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
第十七条 监管部门可根据本地区预售条件和单体工程建设进度确定重点监管资金拨付节点，但首次拨付节点不得早于主体工程±0.00。
第十八条 房地产开发企业申请使用重点监管资金，应当按照监管部门确定的拨付节点提出用款申请。申请时需提交以下材料：
（一）企业用款申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）房地产开发企业拟向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供合同及对方指定的银行账户；房地产开发企业已提前支付上述单位相关款项的，提供付款证明；
（六）应当提供的其他材料。
第十九条 监管部门在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后，应当进行必要的现场查勘，并在3个工作日内完成审核，符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知书》；对不符合使用条件的,监管部门向开发企业出具不予拨付通知书,并以书面方式说明理由。
《商品房预售监管资金拨付通知书》中应当明确资金拨付额度及方向。房地产开发企业按照本办法第十八条规定提供付款证明的，应将相应额度的资金拨付至其指定的银行账户；提供拟付款证明的，应将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者有关单位指定的银行账户。
第二十条 监管银行应当在收到《商品房预售监管资金拨付通知书》2个工作日内拨付相应款项。
第二十一条 当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设；监管银行应当积极予以配合。
第四章 预售资金监管的解除
第二十二条 如监管协议无其他约定的，完成不动产首次登记后，即可申请解除预售资金监管。
第二十三条 房地产开发企业申请解除预售资金监管的，监管部门应当自受理之日起1个工作日内完成审核。对于符合解除监管条件的，由监管部门出具《商品房预售资金监管解除通知书》，监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知书》解除资金监管。
第二十四条 房地产开发企业和购房人之间解除商品房预售合同的，应共同到有关部门申请撤销商品房预售合同网签备案，有关部门审核准予撤销的，监管部门出具《商品房预售资金退款通知书》。
监管银行按照《商品房预售资金退款通知书》，将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
第五章 监督管理
第二十五条 监管部门应当认真履行监管责任，做好日常指导和监督工作，建立预售项目巡查制度。
第二十六条 监管银行应当严格按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户监控，定期与本级监管部门进行对账，配合监管部门开展预售资金监管执法检查工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知本级监管部门，监管部门要及时作出处理。
人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门责令其限期整改，并可暂停其监管资金拨付，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签备案，造成严重后果的，依法追究其法律责任：
（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避商品房预售资金监管的；
（三）未按规定使用商品房预售资金的；
（四）提供虚假材料的；
（五）其他违反本办法或监管协议的行为。
第二十八条 监管银行未经监管部门核实同意擅自拨付重点监管额度内资金的，应当负责追回资金；无法追回的，依法承担相应赔偿责任。
第二十九条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。
第三十条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十一条 各设区城市可依据本办法，结合当地实际，制定或重新修订本行政区域内的商品房预售资金监管办法实施细则。
第三十二条 本办法自2022年6月5日起施行，有效期5年。施行之后2011年《山西省商品房预售资金监管办法》（晋建房字〔2011〕318号）及《山西省住房和城乡建设厅 中国人民银行太原中心支行 中国银监会山西监管局关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（晋建房字〔2018〕181号）同时废止。
