房地产开发企业楼盘准备预售，要核算成本，定销售价格，所得税要不要考虑进去
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发布时间：2022-11-05 20:37
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时间：2023-10-23 21:45
房地产建筑物开发成本的构成
一、建筑物成本构成
建筑开发成本主要包括以下几部分构成：①土地取得费成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用，财务费用；⑥销售税费；⑦开发利润；⑧其他费用；⑨不可预见费等。
二、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列5项：
⑴土地征用拆迁费
土地征用征用拆迁费：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
⑵土地出让地价款
⑶土地转让费
⑷土地租用费
⑸土地投资折价
三、开发成本
开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：
一前期工程费及土地开发费
主要包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、工程勘察，规划及建筑设计，以及“三通一平”（通水、通电、通路及平整场地）等开发项目前期工作所发生的费用。
项目的规划、设计、可行性研究所需要的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%。
二房屋开发费
⑴建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备安装等)等。
⑵基础设计建设费
基础设计建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用，一般按实际工程量估算。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。
⑶公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或共建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
⑷开发建设过程中的税费。
四、管理费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。包括房地产开发商的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
五、投资利息
这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益就如同一种成本一样。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。
六、销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。
七、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：
⑴销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。
⑵其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。
八、其他费用
其它费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。
九、不可预见费
不可预见费是根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以建筑物开发成本费的百分比计算，一般的住宅开发项目，不可预见费按2-5%计算
