我国房地产业发展存在的问题主要有哪些
发布网友
发布时间：2022-04-23 09:05
共3个回答
懂视网
时间：2022-06-27 03:55
房地产开发存在的问题：用地的问题
房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。 我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面：
第一，基层人民政府越权批地。
根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准;耕地3亩以下、其他土地lO亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大会决定。国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的 “高尔夫球场” 、“高级别墅区” 等。由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的矛盾，影响当地社会秩序的稳定。尤为严重的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。除越权批地外.基层政府违法批地的行为也时有发生。
第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。
我国《土地管理法》第63条明确规定， “农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄” 并非法销售。实际上，城市房地产开发不可避免要占用农村集体所有的土地，为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规定， “城市规划区内的集体所有的土地， 经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让” 。因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。不受法律保护。
第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。
土地使用权的划拨是指县级以上人民政府在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据我国《城市房地产管理法》第23条的规定，只有符合该法规定的建设项目的用地才能以划拨方式取得。由于历史原因，我国企事业单位拥有的国有土地使用权大多是国家在计划经济体制下无偿划拨的。实践中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿使用的国有土地的全部或部分非法转让给房地产开发商进行房地产开发，或者与其联合建房，建成后五五或四六分成。双方把各自分得的房屋作为商品房对外销售。这种貌似合理的行为实际是违法行为。
因为该房地产项目是以土地使用者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地使用权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销售。因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地使用权受让及其他相关手续，因而无法获得房屋产权证书，其产权不受法律保护，更不得作为商品房对外销售。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》领有国有土地使用证的划拨土地的使用者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地使用权出让金后，其划拨土地的使用权和地上建筑物的所有权才能转让、出租、抵押。
第四，开发商违法转让土地使用权。
我国《城市房地产管理法》第38条、第6O条规定，以出让方式取得土地使用权的。转让房地产时，土地使用者必须全部支付土地使用权出让金，并获得土地使用证，属于房屋建设工程的，还应当完成开发投资总额的25%以上，并应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记颁发土地使用权证书。因此，土地使用证是土地使用者拥有土地使用权的唯一合法证明，开发商必须持有土地使用权证并办理其他一系列相关手续后，才能从事该地块的房地产开发。但实践中，一些开发商为获得国家出让的地块，不惜倾家荡产,得到开发用地后, 却因缺乏后续资金而无法进行开发活动， 未完成开发投资总额25%就非法转让土地使用权， 致使转让手续无法办理，双方的权利也无法实现。导致土地使用纠纷不断。
第五，开发商非法受让土地进行房地产开发。
有些开发商为逃避税费，降低开发成本，对受让的土地不依法办理土地使用证及相关转让手续，以致无证施工、违法开发而被消费者投诉，被政府职能部门处罚。
房地产开发存在的问题：房价问题
当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快。
此外，现行的土地供应、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。造成房价上涨过快的原因主要有：
1、市场供应结构不合理。
突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。二是，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
2、商品房开发建设成本增加。
近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是土地价格上涨。二是生产资料价格持续上涨,其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建设成本有较大影响。三是拆迁成本增加,据济南市测算，拆迁成本增加约占房价涨幅的20%。四是商品住宅品质提高，如武汉市青山区绿景苑小区因采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。
此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。
3、部分地区供求总量失衡。
2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市今年来年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.O5[⒌]，需求持续大于供应;部分沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升;同时也带动了普通商品住房需求增加、价格上涨;普通商品住房供求矛盾的加剧，又造成二手房市场供应紧缺、价格上涨。
4、部分地区投资和投机性购房需求增长过快。
一是，投资性需求过旺。近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍然快速增长，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。二是，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。
一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价。增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择。进一步加剧了阶段性供求矛盾，如无锡市投资性购房比例高达l9%，其中7%为短期炒作。部分城市二手住房价格较大幅度上涨，就与一定数量的次新房(竣工交付不久的商品住房)短期炒作有很大关系。如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的l2%。
另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。
总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响;投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。目前控制拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅;成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善;而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。
房地产开发存在的问题：环境问题
在我国房地产开发中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。目前我国房地产业中主要存在以下环境问题：
1、水土流失问题
由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产周围地区随意采土，也造成了很多人为的土地的流失。
2、环境噪声污染
在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。
3、建筑垃圾和生活垃圾
由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的不足，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对周围居民的生产和生活也带来了不利影响。大量的生活垃圾的存在严重影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。
4、生活废水
在业主的日常生活中，不可避免的会产生大量的生活废水。而由于部分开发商的忽视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随意的就近排放，造成了严重的生活废水的污染。
5、大气污染和水体污染
由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染(主要是恶臭气体污染)，而且可能造成水体的污染(通过渗透或者直接排放)。
6、对生态系统的影响
由于房地产市场的竞争激烈，为了追求经济利益，很多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域。
这些区域的生态环境原本就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。
7、房地产的室内环境污染
在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
8、房地产回收中的污染问题
由于我国房地产业发展时间不长，现在大多数的房地产开发不考虑房地产使用年限届满时的回收问题，但是这一问题在若干年后会成为一个棘手的问题。对房地产使用年限届满后如何回收的忽视，使得在房地产的建设中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量使用难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期浪费，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。
房地产开发存在的问题：物业管理问题
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。我国的物业管理虽然发展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续发展的目标还相距甚远。
这些问题主要表现在：
1、 法制建设滞后
物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确[7]。一方面，物业管理企业缺乏约束，服务层次不到位;另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的当务之急。
2、 业主的素质和物业管理消费观念有待提高
业主自治在物业管理中是重要的一个部分，但目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出，业主自治要求高和业主自身素质低的矛盾也是物业管理发展的阻碍。
3 、物业管理企业服务面窄、透明度差、专业性不强、经济效益差
现在物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低。同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够。这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。
4 、物业管理市场竞争机制未建立
物业管理没有真正实现优胜劣汰的市场竞争机制，市场封闭格局尚未打破。房管部门改制的物业公司守着直管公房不放手;新建小区由开发商的附属物业公司自产自管;工矿企业的物业公司更是闭关自守;外来优秀物业公司受到当地排斥。传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业公司的选择权，物业公司缺乏提高服务质量的压力。另外，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。目前，许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，有的公司则以拉关系、给好处为诱饵争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。
猜你感兴趣：
1.房地产企业财务管理创新存在的问题及措施
2.有关房地产开发与管理论文
3.浅谈房地产市场现状论文
4.2016年房地产形势分析
5.当前房地产调控政策问题分析论文
6.我国房地产市场现状分析论文
热心网友
时间：2022-06-27 01:03
(一)房地产的总体规模越来越大
1、房地产投资规模不断扩大
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
2、开发规模快速增长
2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25
%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
(二)地区发展不平衡
1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异
主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。
2、城镇居民居住水平存在地区差异
在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91
>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。
(三)房价居高不下
近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，*终于不得不出台新政进行*。
热心网友
时间：2022-06-27 02:21
我国的房地产市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良，利润率太高而不可持续发展，据权威部门提供信息，房地产行业利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5％左右，高的在6％~8％，而在中国房地产的利润率高达20％~40％，而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，
2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是工资的3~5倍，而中国工薪阶层购一套住房的费用是年工资的10倍~20倍。由于在前期获取了暴利，使得多数房地产商
收稿日期：2010-05-05作者简介：唐正辉（1979-），男，安徽巢湖人，毕业于安徽建筑工业学院，工程师。
未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实，并人为将房价炒高，至使我国房价远远偏离其真实价值和居民收入水平，出现较严重的泡沫。据统计，我国的房地产收入比超过10，远高于国际水平，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3~6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素住房消费占居民收入的比重应低于30%。
3.2土地的供应不规范、*机会主义行为严重
*在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用，然而，我国*在以下几方面却是机会主义的。
一是在土地转让和使用中*为了增加收入，某些*为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后高价转让给开发商。据统计，2007年*的转让土地所得超过7000亿元。二是*在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是*的**没有延续性和稳定性，很多*的出台都是违反市场经济规律的。四是*在土地交易中暗箱操作。我国的国土管理部门和各级*在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行为。
这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。3.3供需结构失衡
目前我国房地产存在严重的供需结构失衡，具体表现为：一是新建的中小型、中低价位普通商品住房和经济适用住宅供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90m2以下的住房面积所占比重为19.18%。2007年10月份，这一比重有所提高，但是只有25.77%，与现行*规定的*目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，*重视不够，覆盖面小，未以开发廉租房为*重心，同时经济适用房供给不能满足要求，而且*以提供经济适用房为主存在很多问题；三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足要求。3.4房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险，主要表现在以下几方面：
一是房地产信贷增长过快，2007年10月来，全国商业性房地产贷款金额达4.69万亿元，同比增长30.75%，比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%；其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增长6192亿元，同比增长35.57%；住房公积金委托贷款10月末金额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%；二是房地产商自有比重低，我国的房地产开发建设，投资商多数欠缺资金，据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都是直接或间接的来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的
绝大部分风险在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是银行过度竞争，目前房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈，为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、
变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.13%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”
贷款风险显现，少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的*规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合*规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以假按揭”方式帮助开发商套现。3.5房地产市场秩序混乱
我国目前房地产市场秩序比较混乱，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
