每天懂点法:二手房置换中的法律风险控制
发布网友
发布时间：2023-05-17 00:56
共1个回答
热心网友
时间：2024-03-26 09:30
每天懂点法：二手房置换中的法律风险控制
一、关键词:二手房、置换、法律风险
生活中，随着收入水平的不断提高，之前买的那套“上车房”感觉越来越不能满足生活需要想要置换一套新房的人越来越多。因为这种以卖旧买新方式进行的房虚置换注往至少涉及两个以上的房屋买卖合同，被人们通俗地称为连环买卖。在连环买卖中，往往一份买卖合同的履行出现问题，就会导致其他买卖合同产生连锁反应。所以说房屋连环买卖极易引发纠纷.那么置换二手房时如何控制风险?
二、懂法要点
1、认识合同的相对性《民法典》第465条规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。合同的相对性原则，是指合同的效力限于缔约当事人间，对舍同外的第三人不发生效力。因此，违约责任一般只在合同当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。置换二手房中，一旦前一手违约导致自己无法向售房人支付房款，此时，自己只能向前一手主张违约责任，而无法以此为由向售房人主张免责。
2、了解合同的独立性
《民法典》第593条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。由此，连环买卖涉及的两个或两个以上交易，各交易之间的当事人虽有关联性，但分属于不同的合同，基于合同相对性，每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，各合同间的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决，不应将数个合同混为一谈，除非缔约各方有其他约定。
3、一旦“翻车”申请调整违约金一方构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但违约金并非不可调整，根据当事人申请，司法机关可以根据实际损失情况调低或调高。详情见以往推送。
4、利用“附条件”的合同规避风险所谓附条件的房屋买卖合同是指当事人在房屋买卖合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭。这里面提及的条件必须是将来发生、不确定的、由当事人约定而非法定的、合同事实，且不得与合同相矛盾。在二手房置换中，也可以充分利用附条件的合同来尽可能规避自己的风险。比如双方约定，只有买方将自己的房屋成功出售后，双方关于“上车房”的买卖合同才能生效如此约定后，买方因无法售房时而拿不出购房款时，即无须向卖方承担违约责任。
