民法典物业服务合同

发布网友发布时间：2024-02-24 16:35

共1个回答

热心网友时间：2024-12-05 16:00

《民法典》第938条第1款、第2款规定：“物业服务合同的内容一般包括 服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”

二、物业服务合同的效力

（一）物业服务人的义务

1.亲自提供物业服务的义务

物业服务人应当亲自履行提供物业服务的义务。《民法典》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

物业服务涉及卫生、环保、消防、特种设备维修、道路养护等诸多方面，物业服务人有权将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，无须经过业主同意。

当该部分专业服务事项不符合约定时，业主有权依法请求物业服务人承担违约责任，而无权请求次受托人承担违约责任。

但是，禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。

2.妥善提供物业服务的义务

《民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

物业服务人提供服务的区域是物业服务区域。目前在实践中， 物业服务区域一般与建筑区划一致。

3.公开和报告义务

《民法典》第943条规定了物业服务人的公开和报告义务。在物业服务合同履行过程中，业主与物业服务人对服务信息掌握的程度不同，存在明显的信息不对称，物业服务人的公开和报告义务，有助于防止物业服务人利用信息优势损害业主合法权益，有助于保障业主的知情权，便利业主行使监督权，维护自身权益，对物业服务作出正确评判，推进物业服务领域的市场竞争。

物业服务人公开和报告的内容、方式，可以在物业服务合同中明确约定， 有约定的按照约定， 没有明确约定的，按照有关规定予以确定。

（二）业主的义务

1.支付物业费的义务

支付物业费是业主所负有的主给付义务。《民法典》第944条第2款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

这是将物业服务人的催告作为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。这同时也意味着，物业服务人只能采取催告的方式催交，不得采取停止供应电、水、气、热力等方式催交。

2.业主的告知和协助义务

物业的装饰装修是业主行使专有部分所有权的一种方式，但是，装饰装修对其他业主的利益会产生直接影响，不适当的装饰装修会危及建筑物的安全，妨碍物业服务人妥善提供物业服务，危害其他业主的利益。

物业服务人对业主的装修装饰活动应当进行适度的 管理、指导、监督，防止损害业主团体和其他业主的合法权益，这是物业服务人履行物业服务合同，实现对“物”有效管理、维护的必要要求。

《民法典》第945条第1款规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”

业主转让、出租物业专有部分以及设立居住权，均属于业主依据专有权所享有的权利。

但是，这些行为都涉及物业服务相对人的变化，业主负有告知物业服务人的义务，能够最大限度促使物业服务人了解情况，知悉相关物业真实使用情况，确定物业服务享有之主体、物业服务人救济权利主张的对象。

业主依法改变共有部分用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务人。