想在上海周边买房需要注意什么？
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发布时间：2022-04-21 02:52
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时间：2022-06-17 14:36
1.看房阶段我就不说了，尽量找大公司的中介，不要顶楼（水压问题）；不要底楼（潮湿和采光）；电梯房得房率低、高楼层风景好；楼梯房得房率高、高楼层容易买到稍微便宜点的……主要看眼缘。
2.关于中介，尽量避免在不同的中介公司看同一套房，比如你通过链家预定一套房子，中原也带你看过，中原很有可能插足进来收你带看费。中介费最好在过户后交，别交的太早以免他不卖力办事。中介总是会跟你讲房价要涨了，好多人看了什么的，其中有很大一部分销售的成分在里面，盲信容易被牵着鼻子走。
一、定金合同阶段：产调→定金合同→定金转账
1.关于产调和定金：
看定房子，双方透过中介谈妥基本情况（包括定金多少、首付占多少比例、付款方式、付款时间等），在中介约房东过来洽谈之前，一定一定要让中介帮你拉产调（全套的），查阅全10类登记簿信息，经系统查阅共有XXX类信息，就有XXX页，比如下图共有3类就是3页，非本人查阅的，请看清页码信息，以免对方隐瞒有问题的页码。
那么，假如签定金合同的时候产调没拉，你又急着把房子定下来，也可以先签定金合同不给钱，在合同上写明“如果产调有异常定金合同不生效”，等到产调结果出来没有大问题再给钱。
一般而言，产调结果核对地址、产权人有几个（签合同的时候都要到场），有无大产证（土地状况信息）、是否有查封或异议登记、房地产抵押状况信息（公积金和商贷属于正常，毕竟很少有人能全款把房子买下来，就是有贷款的房子后面操作起来比较麻烦一些。有抵押给个人的最好别碰，房东有可能欠了高利贷）。
定金合同需要与房东谈妥正式买卖合同中的关键条款，包括：
①核实房产证和产调结果上面产权人的身份证号和房东提供的是否一致。
②付款方式和重要时间节点（但是公积金贷款到账时间不能写死）。
③如果房东卖房时声称满五唯一的（买该套房已满五年并且是上海的唯一住房），你就可以减免个税，因此，你需要房东在合同中备注“房东承诺满五唯一，如果不是，所产生的个税由房东承担”的信息。
④房东的户口什么时候迁走，留2万左右的尾款等房东迁完户口后再付。
⑤房子里的家具、空调等怎么分（物品交接单）
⑥交房时间（即房屋转移占有时间），这个时间前房子发生什么自然灾害所产生的损失房东承担，这个时间后你自己承担。
⑦查看收款银行卡原件，注意这张银行卡必须是产权人的（收款非产权人的，后续办理贷款需要他们提供相应的关系凭证，还挺麻烦的，你想啊，收钱的和买房的不是同一个人，银行怎么看你这笔交易都存在风险的嘛）
以上信息确认无误后，签字，定金转账（注意核对收款人是否产权人），拿到房东收据（产权人签字）还有银行转账凭证后保存好。
*每一笔转账你都要：核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）
二、网签合同：产调→网签→首付转账
1.因为产调是实时更新的，如果你们从定金到网签时间较长，最好再做一次产调。
2.网签，顾名思义是联网签房屋买卖合同，据说签完之后这套房子的所有的其他交易都会被禁止，是保障买房*益的。
具体来说，网签会落实定金阶段谈过的所有事宜，你在意的条款都必须落在纸面上，大概包括：
①产权人身份证、房产证、产调结果互相核实
②付款方式和重要时间节点（公积金贷款到账时间不能写死）
③如果房东卖房时声称满五唯一的（买该套房已满五年，产证上显示，并且是上海的唯一住房，符合这两条你可以减免个税），需要在合同中备注“房东承诺满五唯一，如果不是，所产生的个税由房东承担”。
④房东的户口什么时候迁走，留2万左右的尾款等房东迁完户口后再付。
⑤房子里的家具、空调等怎么分（物品交接单）
⑥交房，即房屋转移占有时间，这个时间后房子发生什么自然灾害所产生的损失你们承担，这个时间前房东承担。
⑦查看收款银行卡原件，注意这张银行卡依然必须是产权人的。
⑧原则上房子网签之前要把贷款还清，但如果房东有贷款需要你的首付款还的，你需要加一条“专款专用”的补充条款，以防房东拿着钱去做别的事情，耽误了还贷款，导致后面没办法过户。另外，房东预约还款的时间约1~2个月，请房东提前排队，等到还款期临近了再网签付首付，尽量缩短首付后等待房东还款的时间，对于你来说也是一个保障。
顺便普及一下，买二手房要交三种税，个税、契税、*。个税是房款的1%，如果房子满五唯一可以减免；契税是房款的1%；*的计算公式=（房东卖出价-房东买入价）*基数。事实上，*本应房东交的，但是业内达成共识统一由买家来交，羊毛出在羊身上，没办法。
3.签完网签没啥问题了，你们就可以去转首付款了。核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）
三、过户阶段：房东销户→过户→第二笔房款→交税什么的
房东有贷款的，等他还清贷款销完户后；你需要贷款的，等你办妥贷款手续以后。
双方就可以到房产交易中心办理过户手续了。流程虽然复杂，但是中介那边会有专业的人陪着你办理，你基本上就是核对核对信息，签签字就行了。过完户，你会收到一个单子，上面写着你前往税务局（通常是同一栋楼）交税的最早时间，到时候带上身份证、银行卡即可。
★注意：虽说贷款没还清过不了户，不过我也看到有些中介提供先过户后还款的服务，搞不太懂，所以你在过户的时候最好看下他还清贷款的相关凭证。
顺利过户后支付第二笔房款，还是那句很重要的话：核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）
几天后，交税了，交税了，交完税如果你没有贷款的话，基本都可以现场拿房产证啦，记得收好你的完税凭证，尤其是拆迁的朋友们，到时候你要凭着这张单子去退契税哒~
四、如果房东有贷款
最好最好，他还完款、看到注销贷款的单子后，再付首付。
要是他没钱还贷款，那你就让他先约好还贷，等他排到的前几天，你们再约网签，你把钱付到他还贷款的银行卡里，转账的时候和柜台说明这是用于买房子给房东还贷款的，需要冻结。
最不济就是像我爸妈那套房子这样，算是失败的操作，房东才刚约贷款，我们就已经网签、转首付了，到时候要是房东不还贷款违约，就只好让中介公司的法务去按照总房价款的20%追讨违约金。
五、关于收尾的二三事
最后通常都会留2万左右的尾款。
你需要在交房阶段盯着房东把水费、电费、煤气费、物业费、宽带费、停车费等费用缴清，没有当场看到他交的，记得查看缴纳凭证啊！千万不要觉得物业费很便宜，可交可不交，我爸妈那套房子欠了小1万块物业费，他的上家就没交完，你说头痛不头痛？最后记下水电煤的账单号，方便后面你办理水电煤过户或者支付宝绑定什么的。
然后就是户口问题，合同上会写明户口迁走的时间，记得去*确认对方迁走，你能够迁进来以后，再把尾款打给房东。
好了，以上是个人买房不完全的踩坑经验，最后再啰嗦两句。
不涉及中介切身利益的事情，他们还是比较专业的（大公司），不过有很多问题带看中介自己都不是很清楚，比如网签环节我们是到中原总部去办的，总部的中介相对更了解网签一些，你有什么担心的地方多问他们。
还有就是，不管是哪个环节，包括打钱，中介都是有义务陪同你去帮你把控风险（业务不熟能不能做到另说），所以你一定要拖着他去。我们这次就是吃了中介不陪同的亏，结果公积金环节出了点问题，连续跑了两天才办完。
哎，现在想想很多事情还是办得太粗糙了，你们尽量多问多留个心眼吧！
我尽量保证行文的准确性，如果有什么疏漏，欢迎大家在评论区指正。
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