等额本息还款技巧与方法
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发布时间：2024-01-24 18:04
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时间：2024-03-11 08:12
日前，央行公布了本月的贷款市场报价利率（LPR）：1年期3．7％，5年期以上4．6％，较上期分别下调10个基点（1个基点等于0．01％）和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩，各家银行已于上周开始执行最新利率。以北京地区20年期限的100万房贷为例，降息前月供为6992．32元，降息后，月供为6963．87，每月月供下降约30元，一年减少360元。
目前，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋105个基点。此前，北京首套房贷利率下限为5．20％，二套房贷利率下限为5．70％；从1月21日开始，二者均跟随LPR下调5个基点，分别降至5．15％和5．65％。
贷款买房，等额本息和等额本金要怎么选？哪种还款方式更合适？
还是以北京为例，目前，北京地区首套房首付款比例不低于35％，如果买的是非普通自住房，首付款比例不低于40％；二套房贷首付款比例不低于60％，购买非普通自住房的首付款比例不低于80％，分别比首套房贷高出25％和40％。
一、等额本息
等额本息又称为定期付息，这种还款方式是在还款期内，借款人每月偿还的本金和利息相等，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；也就是说，在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
这种还款方式适合收入比较稳定的人群，不允许前期大量的资金投入。
二、等额本金
这种还款方式是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这一还款方式的特点是，每月的还款本金额固定，而还款的利息则逐渐减少，所以随着时间的推移，每月需要还的钱越来越少。
等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款法最大缺点是支付的利息较多，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。这种还款方式比较适合资金充足的人群或收入较高的人群。
在选择贷款方式前，建议贷款人综合考虑几个方面：
首现，考虑个人的经济收入情况，根据自身收入水平、稳定性来做出衡量。选择等额本金模式，意味着前期投入得比较多，前期的压力更大。
其次，还要想到未来是否要出售所购房产，如果房产打算短期持有，在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内，变现后往往等额本息还款法更划算。
最后，还要考量开始还款时的年纪。如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力。
