物业行业里的绿色运营是什么?有了解的吗?
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发布时间：2022-05-01 00:27
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热心网友
时间：2022-06-21 09:01
热心网友
时间：2022-06-21 09:01
物业管理业务概览
物业管理以“四保一服”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务，各种业务之间互相作用，相辅相成。
“四保一服”即保安、保洁、保绿、保养和客服等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。
住宅物业以“四保一服”为基础，发展出基于在管小区的社区增值服务，以及面向开发商的非业主增值服务。其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活：物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限，可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务，所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金，其余为小区业主共有；物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入；非业主增值服务围绕地产开发和销售环节，向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。
非住宅物业在“四保一服”以外，根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务，如办公楼的餐饮服务，设施管理服务等；在与*合作的城市服务模式中，还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式，这类业务一般会在物业费之外按项目单独商定费用。
物业服务本质
“守住门”和“做好服务”是物业企业挖深服务护城河的重要抓手。一方面，疫情突然来袭，让企业和业主更加认知到安全的价值，物业服务企业通过门岗、巡逻等安保措施，为业主营造安全、放心的社区氛围，升华“守住门”的价值；另一方面，从标准化和专业化的角度，进一步升级服务，提升专业能力，同时，利用工具提升管控效率，确保基础服务的水准，从而提高收缴率和物业服务收费；此外，物业服务企业要围绕社区里的“人”和“房屋”，布局刚需、高频的服务，通过有粘性、有温度的服务创造价值，构筑物业服务的价值高地。
收入来源分析
从收入来源来看，物管企业在基础物业服务、业主增值服务和非业主增值服务三方面均能实现收入规模的稳定提升。（1）基础物业服务的收入主要取决于在管面积与平均物业管理费。在管面积的增加主要通过承接母公司物业、承接第三方开发商新盘、承接其他开发商存量盘、收并购其他物管公司四种方式实现；平均物业管理服务费的提升主要靠企业重新分配资源至盈利能力更强的项目，优化物业管理组合实现，具体做法有增加新盘、增加非住宅项目、增加高端盘、主动退出毛利率较低的存量盘。（2）业主增值服务收入主要取决于业主增值服务供给量、使用率和平均服务单价，物管企业通过拓展业务种类和多样性来提升业主增值服务的总量，通过提升服务价值和业主满意度来提升增值业务单价。（3）非业主增值服务的收入在实际操作中与开发商母公司给予的项目数量最为相关，母公司给到的资源比较重要。
2019年全国物业管理面积依旧保持增长态势，但增速有所放缓。2020年前半年的疫情因素使得全国物业管理面积增速进一步降低。根据对全国前500强物管企业的调查数据显示，住宅类与非住宅类物业管理面积差别较大。因非住宅业态具有较高的门槛，企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力，数据显示2019年住宅类物管面积占总体的63.5%，其次为办公用地9.2%。医院及公共建设物管面积占比最小，分别为1.7%和1.5%。
2017年以来，全国住宅物业管理面积及渗透率稳步提升。2019年末，住宅物管服务渗透率约为53%，受疫情影响，预计2020年将会大致维持这一水平。而随着《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的下发，将更有利于渗透率进一步提升、推动管理密度增加及规模效应显现。
中国非住宅物业管理细分市场
商办物业管理：由于服务难度高且未受**，商业、办公等业态物业费通常高于住宅物业。商业、办公等非住宅业态物业费更高的原因主要由两方面造成，一方面，商业、办公等业态功能复杂、人员稠密、安全控制难度更大，需要有完善的安全设施和安保经验，而住宅业态则主要为业主，人员较为熟悉和固定，安保难度较低；另一方面，商业、办公等业态服务范围更广阔的，住宅管理范围主要在于社区公共区域，而商业、办公等业态服务范围除公共空间外，还包括公厕、舞台、会议室等，服务内容和范围更加广泛，对服务人员的专业要求性更高，需要有更系统的针对性培训。
学校物业管理：学校物业服务业主单一，有利于物业管理企业提供针对性服务。纯知识型的老师和学生是学校物业的服务对象，没有住宅物业所服务的对象层次复杂。学校物业管理强调自身特色，“定制化”的管理模式——一种具有浓厚学校特色的“共管式”管理模式。住宅物业具有“业主自治、专业管理共管”的模式。学校物业管理的重点是满足教学需要和学生安全，在服务学生的同时增加管理职责。小区管理以设施设备的维护和楼宇的安全，为业主提供服务为重点。
数据来源：行行查，行业研究数据库www.hanghangcha.com
医院物业管理：医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的传统意义上的事业单位，卫生医疗与后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。医院物业的服务对象是人，其开展的业务不仅包括传统的“四保”，还延伸至*运送、护工服务、医导服务、被服洗涤、医疗废弃物处理等。由于医院易发生人员伤害、院内交叉感染和群体事件，医院物业对于物业管理公司的专业性有较高的要求。医院新建楼宇规模庞大、建筑复杂、设备设施先进，同时也要求医院物业有较强的资源整合能力及管控能力。
公共建设物业管理：大型社会公建项目具有以下三重属性：一是由*或企事业单位投资；二是为了全体公众利益；三是为公众提供服务。随着机械化、信息化、智能化等新技术应用的推广和普及，公共建设物业服务企业通过新技术应用对传统物业服务在软硬件方面进行机械化、信息化、智能化升级。
物业管理行业相关*法规
2020年1月5日，住房和城乡建设部、**委、*文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称《通知》）。《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。
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