房贷利率“换锚”,该怎样选?
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发布时间：2022-04-26 09:20
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时间：2022-06-26 14:58
8月25日，央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。10月8日以后，新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。从现在到10月8日剩下不到一个月的时间，按一、二手房屋网签到同贷书获批并签订按揭合同的时间大约需要一个月时间，现在签约买房，极大机会喝到LPR“头啖汤”。
文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷
市场表现：购房者淡定应对
记者从8月底至今陆续走访了小北一带的二手地产中介行业以及多家按揭公司，发现赶旧房贷利率“末班车”的购房者不多。
中原地产的曾小利在小北路从事地产中介多年，她告诉记者，8月底在房贷新政宣布后分行成交了几套二手住宅，有总价在三四百万的楼梯楼学位房，适合一家人居住；也有过千万的电梯次新大面积单位，为改善居住的“卖一买一”购房者成交。购房者都倾向于使用公积金贷款，尽管广州市公积金贷款额度个人最高不超过60万元，家庭不超过100万元，购房者只要能使用公积金贷款，都想把公积金额度贷到上限后，再使用商业贷款，因此这几单成交都是公积金商业组合贷款。
她表示，由于公积金贷款对应的依然是基准利率，在10月8日后也不受影响，因此购房者认为房贷新政对他们影响不大，他们也不会刻意赶在10月8日前办完贷款手续。此外，由于购房者或是学位房或改善置业，为“刚需”购房者，因此对房贷利率*不太关心，也没有特意赶“末班车”。
合富房地产服务中心资深经理汤丽娟告诉记者，由于一般银行的房贷利率都是以放款当天为准，因此建议9月有按揭购房需求的客户，现在就要准备资料向银行办理贷款申请。当然具体以银行的最终发布为准。新政实际上是体现了“房住不炒”、从紧从严的*取向，整体符合市场预期。未来不确定因素较多，银行*趋紧，她建议有购房需求的客户应尽早决定，现在就是适合出手的时候了。
资深按揭中介人士郑大源也表示，最近二手房行情稍淡，贷款个案不多。按揭人士都认为LPR相比目前的基准利率到底是升还是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房贷利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房贷利率都要上浮。
专家分析：“一年一调”比较灵活
资深按揭业人士郑大源表示，房贷与LPR接轨后，房贷出现了固定利率，这是历史上第一次。这是房贷市场的新事物，未来的LPR走势以及广州房贷市场的细则，都要等10月8日的到来才会逐渐清晰。招商银行在深圳已率先使用LPR定价，但在深圳市场也只有一家银行这样做，他相信广州的银行会等待上线日子到来再做决定。
对于LPR与贷款基准利率的高低之分，郑大源认为下半年的利率会紧一些，不过最近的降准确实会让银行的额度充足一些，估计会导致LPR稍微下降一些。他预测9月20日的LPR会低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基准利率是4.9%，预计9月20日的LPR会更低。但执行LPR还需要看加点数额，如果加点数额较高，那么有可能执行新*的利率更高。LPR此次与房贷利率接轨，郑大源猜测以后可能有更多的贷款品种，如消费贷、信用贷执行LPR，因为这个“锚”更加灵活，更加准确反映市场需求。
对LPR时代的购房者来说，根据央行宣布的规定，新房贷合同里对LPR最短可以采取一年一调，最长可以是整个合同期限维持不变。建议购房者最好跟旧房贷时代的合同一样，一年调整利率一次。旧房贷时代的利率随基准利率的调整而在次年的元旦跟随调整。
公积金新政：一手现房最长贷款30年
日前，广州住房公积金管理中心发出通知，广州市住房公积金缴存职工在购买一手现房申请住房公积金贷款时，最长贷款期限将延长至30年，同时需要满足贷款期限和楼龄之和不得超过40年。
据悉，因为一手现房已经确权在开发商名下，所以在公积金贷款中，一手现房是被当成二手房来操作的。根据广州住房公积金管理中心的相关规定，此前，一手现楼申请住房公积金贷款，最长贷款期限仅为20年。另外，一些项目由于历史原因而导致建设期与销售期不对应的情况，对一手现房同时约定了最长贷款年限30年以及楼龄+贷款期不得超过40年。
汇瀚按揭总监莫静告诉记者，由于一手房出房产证的时间已加快，很多时候开发商未卖完楼，房屋已进入大确权。对于剩余的房源，这些房依然是一手房，但在旧规定之下，公积金中心视之为二手房，贷款年限只有20年，这对于购房者来说的确有点不公平，因此公积金贷款新规对一手现房做了灵活处理，对购房者来说是一大利好。近期的实际操作中，不少一手房都可以“即买即出证”，如广钢新城的一些项目，从销售期到尾货经历了两三年时间，到尾货阶段基本上都可以“即买即出证”。
