购买回迁房有什么风险吗?
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发布时间：2022-04-25 21:20
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热心网友
时间：2022-06-17 15:12
一、什么是回迁房？
回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，拥有不动产权证的回迁房是可以进行上市交易买卖的。
二、回迁房和商品房有什么区别？
1、价格上的区别
商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房就不同了，因为回迁房享受国家*的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，所以不享有商品房的抵押贷款的权能。
2、买卖双方关系不同
商品房购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
三、回迁房是否可以进行买卖交易？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。
若回迁房业主已取得《不动产权证》是可以正常在交易所过户转名；若业主手中只有发展商的回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。
四、购买回迁房有什么风险？
1、无不动产权证
若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。
另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2、付款有风险
许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。
五、如何规避这些风险？
1、考察开发商实力
遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度尚可，不动产权证相对有些保障。
2、一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得不动产权证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得不动产权证，但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
3、用先租后买保障权益
如果双方均十分满意的话，相关专业人士建议，双方可以签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额，等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款，从而可再进行按揭贷款。采用这种方式能够保障双方的权益。
热心网友
时间：2022-06-17 15:13
你好。有房产证的情况下是可以购买的呢！
回迁房分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
(一)业主已经取得房产证
这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有房产证的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。
(二)业主手中只签订了回迁协议
只有回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，回迁协议只是双方达成的协议，而未获得房屋主管部门的认可，如果购买这种房屋，需要双方在进行交易时，在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易。
签订合同时，要注意以下几点：
(一)确定由谁承担相关税费。尤其值得注意的是，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。
(二)在交易时，购房者应防止一房两卖。
(三)一定要约定房产过户和交房的时间，签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
(四)买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。
(五)要求卖方的配偶签名。由于这类房屋多为夫妻共有，因此，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
(六)尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
希望对您有帮助！
提问好的，谢谢！
