一般来说,物业服务包括哪些内容呢?
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发布时间：2023-08-18 07:03
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时间：2024-10-14 05:46
《物业管理条例》第三章和第四章对物业服务事项作出原则规定，为贯彻《物业管理条例》，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，建住房[2004]155号文件规范《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称：示范文本）内容以及当事人各自的权利与义务，规范订立的前期物业服务合同也是此后签订物业服务合同的基础和模板，依照示范文本和《物业服务收费管理办法》、《物业承接查验办法》等有关规定，物业服务企业或物业服务人应当提供下列服务：
1、依法核实物业基本情况
依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定，以及*《城市房地产开发管理条例》第十八条的特别规定，住宅小区开发项目应当进行竣工验收和综合验收，包括城市规划设计条件的落实等情况。《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方*城乡规划主管部门按照*规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。根据上述规定，物业服务企业应当依据有关备案文件，依法核实物业基本情况，将核实的规划平面图、物业构成明细作为物业服务合同的附件。
2、依法约定服务内容与质量
根据物业共用部位、共用设施设备的具体数量、质量和国家有关规定，合同双方应当依法约定服务内容与质量。物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
物业服务企业提供的管理服务应达到约定的质量标准，且符合国家、行业等标准，不得违背国家有关规定和规范。《物业管理条例》第五条规定“县级以上地方*房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。
3、依法核定服务成本、服务费用
依据《价格法》第十条规定，物业服务企业应当准确记录与核定服务成本，不得弄虚作假；依照《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用包括服务成本、法定税费和企业利润，而构成服务成本的九项费用，均与物业共用部位、共用设施设备的数量和质量有直接关系。按照《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，客观公正的查验结果，是依法核定服务成本、服务费用的基本依据。物业服务企业应当履行*《价格管理条例》第十八条规定的义务；遵守《物业服务收费明码标价规定》第三条“物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和*”的规定；按照第四条规定“*价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。*价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查”。
4、承担物业的经营与管理义务
示范文本第四章就物业的经营与管理进行规范，涉及停车场与会所要区分属于全体业主共有或者属于建设单位。示范文本适用各类民用建筑，根据《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的规定，由于住宅建筑规划配建设施与单独规划建设的停车场或者会所不同，不能依法核定一致的服务成本，且不能依法实现业主共同管理；因此，不能拼凑为一个物业管理区域，也不能拼凑为一个业主大会。
根据《物业管理条例》第二十三条以及第四十七条的规定，示范文本第十二条明确：物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业服务企业经营，应当约定经营收入分配比例。但是，物业服务合同的约定，不得违反法律、法规的规定，不得侵害物业买受人的合法权益，按照《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”；按照《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
5、履行物业的承接验收义务
示范文本第十五条明确“进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据”。为了规范物业承接查验行为， 2011年起施行《物业承接查验办法》，对《物业管理条例》有关规定进行补充，对示范文本进一步完善；第四十五条特别规定“前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法”。
按照《物业承接查验办法》第十六条的规定，物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，重点查验业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第二十条规定“现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验”。第二十二条规定“物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定”；第二十三条规定“物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力”。
物业服务企业应当按照《物业承接查验办法》第二十九条规定办理备案手续，按第三十条规定将物业承接查验备案情况书面告知业主；第三十四条规定规定“自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任”。
按照《物业承接查验办法》第四十一条规定“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉”；第四十二条则规定“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正”。
6、承担物业使用管理与维护的义务
根据《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。示范文本第十八条明确：业主大会成立前，物业服务企业应配合建设单位制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；物业服务企业根据规章制度提供管理服务时，建设单位、买受人业主和物业使用人应给予必要配合。
按示范文本第十九条规范，物业服务企业可采取规劝等合法措施，制止业主（建设单位和买受人）、物业使用人违反临时管理规约（或管理规约）和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
按示范文本第二十条规范，物业服务企业应及时向全体业主（建设单位和买受人）通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受建设单位、买受人业主和物业使用人的监督。
7、承担与专项维修资金有关义务
物业服务企业应当遵照2008年起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，承担专项维修资金的缴存、专项维修资金的管理、专项维修资金的使用、专项维修资金的续筹等义务（略）。
8、依法约定各方违约责任规范维护相关秩序
按示范文本第二十九条规范，建设单位不按规定履行物业承接查验义务，致使物业服务企业的管理服务无法达到前述2至4条约定的服务内容和质量标准的，物业服务企业有义务要求建设单位赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
按示范文本第三十条规范，除前条规定情况外，物业服务企业的管理服务达不到前述2至4条约定的服务内容和质量标准，应按约定的标准向建设单位、业主支付违约金。
按示范文本第三十一条规范，建设单位、业主或物业使用人违反服务费用的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按约定的标准向乙方支付违约金。
按示范文本第三十二条规范，违反前述有关服务费用的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；物业服务企业已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
按示范文本第三十三条规范，建设单位交付使用的物业不符合国家规定的验收标准，未按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托物业服务企业修复，物业服务企业有权要求建设单位承担修复费用及造成的其他损失。
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