历史遗留违法建筑房屋合同有效吗

发布网友发布时间：2022-04-25 13:28

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热心网友时间：2024-07-31 20:52

违法建筑是指未经行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，或未领取工程建设施工许可证，擅自兴建的建筑物、构筑物等设施。目前，随着房地产的大兴发展，租赁违法建筑引发纠纷的案件数量呈现出递增的态势。
本律师认为，违建人将违建建筑出租，其出租合同有效，双方应依约定履行合同，但是如果违建被拆除导致租赁合同不能履行，不属于不可抗力和情势变更情况，应由合同的过错方对利益受损的合同无过错方承担履行不能的责任甚至赔偿。
依据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”违法建筑违反了《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等法律对建筑房屋应当办理相关行政审批手续的规定，看似违建是“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致无效，但其实不然。违反法律、行政法规的强制性规定并不必然导致合同无效。强制性规范有效力性强制规范和管理性强制规范之分，其中管理性强制规范的制定一般是为了满足行政管理的需要，违反了管理性强制规范应当承担行政责任，但并不影响合同的效力。只有违反了效力性强制规范，才会导致合同无效。违法建筑违反的是法律中的管理性强制规范，不应由此认定合同无效。因此，本律师认为违建人将违建建筑出租，其出租合同有效，双方应依约定履行合同。
按你的情况，你所租的摊位已被拆除，出租人无法按照其原先的合同约定交付特定摊位供你使用，而且特定摊位无法替代因此该合同已经实际履行不能。所谓履行不能，又称“给付不能”，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。简而言之，你给了租金，出租公司就是债务人，应当交付特定摊位给你。但因特定摊位已经拆除，导致出租人无法提供特定摊位供你使用，此时出租人可以与你协商解决。要么换个摊位继续履行合同，视为变更合同；要么你不同意换个摊位，或者换的摊位不满意，你可以要求解除合同，并且要求出租人退还你所交的所有的钱，同时可以要求出租人人赔偿你的损失。