日本房地产泡沫时代,为何要不惜一切代价保住房价?
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发布时间：2022-04-24 09:10
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时间：2022-06-18 10:18
关于这个问题，我们必须要明确，所谓“美国和日本当年选择挤破房地产泡沫”的说法是错误的。这种说法，意味着无论是上世纪90年代的日本还是2008年的美国，都是主动“挤破”房地产泡沫，这是有悖历史事实的。
事实上，这两个国家都是属于“被刺破”。
【概述】
美国雷曼兄弟破产，次贷危机的爆发，给全世界造成了巨大的金融风暴，严重冲击了世界经济。这个问题，根本原因是由于雷曼兄弟银行对次级贷的管理和无度发行金融衍生产品造成，是美国金融体系内问题造成的蝴蝶效应。此事件距离我们较近，大家会有比较切身的感受，我们不必赘述。
而日本的房地产泡沫，无论由生至死，都是由于外部压力催生、催大。最终刺破泡沫，不是不保，而是“有心杀贼,无力回天”的一声叹息后的无奈。
看到有说“美国和日本挤破房地产泡沫是明智的”的说法，不禁令人哑然，真是“月亮都是外国的圆”了，多么可笑且可悲的理论！
那么，日本的房地产危机的本质是什么？是谁催生了日本房地产的泡沫，是谁害了日本？
日本房地产泡沫的前世与背景
大家都知道，每一次战争都催生无数的新科技。战后的日本，迅速倒向美国，成为美国埋在东亚的一颗战略棋子。利用二战期间发明的若干新科技，日本迅速在纺织、钢铁行业占领市场，尤其是对美贸易中，逐级形成了极大的贸易顺差。之后，在家用电器、汽车、半导体、精密仪器等行业又大大挤占了美国的市场份额。
日本产品强大的市场竞争力，几乎使当时的美国毫无还手之力，美国贸易逆差不断扩大。1968年，日本在与德国结束了胶着10年的西方国家老二争夺战，坐稳了亚军并直*威胁美国老大宝座。
卧榻之侧，岂容他人酣睡？日本的野心让美国感受到了浓浓的威胁味道。
利用日本金融、信息和知识产业等发展滞后，经济结构扭曲，高度依赖制造业且内需不足、市场严重依赖出口的致命缺陷。贸易战从美日的钢铁贸易开打，直至1983年双方签订《日美特殊钢贸易协定》，日本妥协认输而挥刀自宫，实行特殊钢资源自主*。
但美国对日本的打压不会因为日本的自缚而休止，“趁你病要你命”才是美利坚的处事法则。钢铁贸易战之后而来的是：彩电贸易战、半导体贸易战、汽车贸易战、电信贸易战等等的轮番轰炸。
在一场场的贸易战背景下，美国掀起“日本威胁论”，联合德、法、英三国与日本谈判，最终签署了世界闻名的“广场协议”，五国联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。
【小结】日本房地产泡沫形成的前世，是其经济高速发展，使美国感受到严重威胁时的打压。各种贸易战之后，金融体系脆弱的严重问题被美国充分利用，并成为了击垮日本的导火索。
“广场协议”的恶果
“广场协议”签订后，10年间日元币值平均每年上升5%以上。日元的升值，点燃了日本经济结构性问题的炸药包。大量资本流入，冲击日本相对脆弱的金融体系。资本迅速推高日本的股市与地价，股市暴涨、地价节节攀高，经济迅速泡沫化。
从以上1955-1991年的地价走势图（日本实行土地私有制，可以自购土地自建房屋，故不宜以房价为考量标准）中，我们可以看到，日本的地价在1985年广场协议签订之前，呈30度左右的仰角速率跟随经济增长而上涨。但1985年之后，上涨速度陡然加快，仰角达到45度+。
与地价相对应的是房价暴涨：
1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1.1亿日元/平米（97万美元/平）。
这一点让我们不得不相信，所谓“一个东京可以把美国买下”绝非妄言，当时的日本土地和房地产价格已经到了令人诧舌的地步。
但这时的日本没有采取相应的管控，而是：
坐视日经指数每年以30%、日本地价每年以15%的幅度增长，容忍同期日本名义GDP的年增幅只有5%，旁观泡沫膨胀并对资本过度投机不闻不问。不仅如此，日本还在1987年实施降息，将实际利率降到2.5%，试图以泡沫、通胀来维持经济高增长。
大家可以想象，地价以每年15%的增长是一个什么样的概念。
最终，资本堆积在股市和楼市中，形成了巨大的泡沫，在日本*的放任中，到达了一个世人难以想象的地步。日元持续升值5年后，世界资本疯狂流出日本，股市、楼市一片狼藉，哀鸿遍野，好比一颗经济原子弹在整个日本国土爆炸，严重影响了日本经济发展。看下图：
可见，1993年以后直至2018年统计时点，日本的国内生产总值GDP一直在4.4万亿美元上方高位震荡，以往高速发展的趋势在打压下被扭转。
【小结】日本的房地产泡沫，根本上是一场金融的战争。是日本外汇管理过度自由化、放任国际资本进出国门横行无忌的恶果。
一切都源于美国的打压，和日本对《广场协议》的错误估计，由它诱发了日本经济先天缺陷疾病，以及日本当时错误的经济*，最终导致失控。
回天无力的日本，泡沫因国际资本而吹大，也因国际资本而破灭，这才是本质。日本国民当时的疯狂，是由国际资本而点燃，也由其而被浇灭。
【总结】他山之石 可以攻玉
当年的日本，与中国的现在何其相似。同样是经济高速发展，让美国感受到了地位的威胁；同样是从贸易战开始，到科技封锁。
一样的境况，不一样的国家，将是不一样的结果。
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时间：2022-06-18 10:18
其实不是日本*或者是美国*想保持房地产的泡沫，也不是说日本*或美国*挤破了房地产泡沫，实则是房地产泡沫自己破灭。
先说一下日本的房地产泡沫怎么产生的。在年的时候，美国和日本签订了广场协议。什么是广场协议？简单理解。美元兑日元下调，以此来解决美国巨额的贸易赤字。可能还不好理解，举个例子就明白了年广场协议签订之前，一美元可以兑换200日元。但是广场协议签订三年后，一美元却可以兑换128日元。说明日元更值钱了，但是日本作为一个出口国，日元值钱可不是好事。由于日元升值，造成出口急剧下降。想要发展，只能拉动内需。靠着这个势头，日本房地产迅猛发展。
最后出现了一个什么样的情况呢？当时日本绝大部分的企业，不管之前从事何种业务，基本上全部投入到房地产投资当中。不过由于地产是有限的，所以绝大部分的投资都是属于投机倒把。如何投机倒把？大致就是买房子——做贷款抵押——卖房子，在买卖房地产当中获得巨额利润。而其他企业看到巨额利润之后，纷纷转投入了房地产当中。因此在广场协议签订三年后，日本的房地产成为了一种畸形状态。一直持续到年，也就是广场协议签订6年后，日本的房地产泡沫终于破灭了。
我们再看一下美国的房地产泡沫。截止到世纪年代中后期，美国的房地产的地价仍然保持着良好的态势。但是进入到21世纪之后，美国的房地产就成为了泡沫的情况。为什么会这样呢？主要是因为发放了大量的次级贷款。什么是次级贷款？就是美国的银行对那些征信比较差，还款能力比较差的人发放了贷款。
而这些人有了钱之后，把大量的钱投到了房地产市场，进而推动了美国的房地产需求，推动了房价。而其他没有买房子的人看到利润之后，也学着贷款买房，逐渐堆积起来了房地产泡沫。但是泡沫终究会破灭，紧接着到了年左右，美国爆发了次贷危机，大量的人还不上贷款。这种危机一直蔓延到美国整个金融领域，之后席卷全球，成为到年之后，最大的一次金融危机。那么美国的房地产泡沫和日本的房地产泡沫区别在哪里？简单来讲，日本的房地产泡沫，是因为日元升值出口锐减，剩下大量的钱没地方花。没办法，只能把钱投入到房地产，造成房地产价格暴涨。
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时间：2022-06-18 10:19
房子问题事关老百姓的安居和经济社会发展，其重要性自然不言而喻。我国自住房货币化改革以来，伴随着城市化的推进，房地产业得到了快速发展，中国房地产市场也出现了价格飙升之势，甚至远远超出了老百姓的负担能力。虽然近年来*在有意*、*，但房地产市场仍有很大的潜在风险。
当前，房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标。虽然*连续降低房贷首付比例、上调公积金存款利率，但效果并不明显，地产泡沫仍然很大。
地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。其实这也不是咱们中国特有的泡沫，实际上在最近的几十年里，日本、美国，甚至泰国都出现过影响较大的房地产泡沫，对这些国家的经济造成了巨大危害。
日本人的“刮骨疗毒”
日本人与中国人在家庭、居住观念等方面具有诸多相似之处，在经济快速发展的过程中，也曾出现过房地产市场过热问题，并经历了房地产泡沫的形成、膨胀及破灭的整个过程，是典型的"前车之鉴"。
上世纪八十年代以来，日本经济发展迅猛，房地产价格飞速上涨。80年代东京房地产价格每年上涨幅度都在30%以上，房地产价格快速上涨，导致大量投资、贷款流向房地产行业，在这个泡沫膨胀到一定程度后，随着广场协议的签订，日本经济环境突然发生了变化，泡沫迅速破灭，房地产价格暴跌，日本经济陷入长期萧条，大量金融机构纷纷倒闭，社会失业增多，*差距扩大，对日本的经济打击是极其巨大的。
当房价越涨越高，实体经济衰退到底线时，日本*只能采取主动将泡沫刺破的措施，结果就是东京房价在3个月以内暴跌65%。一时间，哀嚎遍野，无数人跳楼自杀。
日本人为什么要主动刺破这个泡沫？因为这个泡沫确实维持不动了。连日本的制造业大佬都不去生产，而是投入了炒房中，再不主动刺破这个泡沫，真的要被打回原形了。炒房来发展经济不过是画饼充饥，如果一个国家放弃工业制造，放弃农业，放弃科学研究，只靠发展房地产经济，最终逃脱不了灭亡之灾。
房地产泡沫是对经济社会发展的严峻威胁，泡沫会让整个经济社会系统在无形中遭受巨大的风险与损失。日本房地产泡沫破灭，让日本房经济陷入长期低迷 。
美国人的“转嫁危机”
美国房地产泡沫与日本不同，它是次贷危机的衍生品。“次贷”即银行向信用程度较差和收入不高的借款人提供的抵押贷款。在房价不断走高时，次级抵押贷款风险通常较小，一旦贷款人不能按时偿还贷款，银行可以通过处置抵押房产或发行资产支持证券收回贷款。在世纪之交的那几年，美国住房价格上涨了 100% ，人们盲目负债消费，更是推动了房地产业的过度投资。
2001年美国电子信息产业泡沫破灭后，美联储通过连续下调联邦基金利率提振经济活力，将利率从598%降至 1.01%，这一举措刺激了房地产市场投机心理，引发房价大幅上涨。
2004年以后，美联储为了防止通货膨胀连续 17次提高利率；2007年4月,美国第二大次级贷款抵押公司新世纪金融公司申请破产保护，次贷危机爆发。大量的库存使得房地产价格开始走低，借款人难以还债，贷款人通过拍卖抵押房产不能全额收回贷款本息，贷款违约规模扩大，最终导致现金流断裂 ，引发了一场世界范围的金融危机。
美国房地产泡沫破灭的根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济*。这种新自由主义经济*开始于上世纪80年代初期，内容主要包括:减少*对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济*等。
一直以来，美国社会存在一种怪象：老百姓的收入在下降，但却越来越热衷于超前消费。这就是自由主义经济学理论所倡导的“重视通过消费促进生产和经济发展”。这种不正常的消费，确实在一定时期能表面上促进生产，但其风险是巨大的。
美国的新自由主义经济*的另一个重要内容是解除金融管制。自80年代起，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的*，推进金融自由化和所谓的金融创新。根据美国的《加恩-圣杰曼储蓄机构法》，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。
有了这样的法律，有了这样的自由主义经济*，华尔街的资本变得越来越投机，甚至愿意借款给次级信用借款人。美国普通民众也在利率不断走低，和超前消费文化的影响下，大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。
我们知道，房价不可能永无止境的上涨的，一旦没人接盘，肯定涨到一定的程度就涨不上去了。那些涌入房市的人，房子卖不出去，但银行的高额利息不会停止，只能违约，把房子甩给了银行。房子卖不出去，银行要房子有什么用？哪家银行能经得起这样的亏损？所以，次贷危机不可避免的爆发。
后面的事大家都知道了，"次贷危机"从2007年开始席卷美国、欧盟和日本等金融市场，给全世界带来的损失是无法估计的。但美国也通过转嫁危机，将整个世界经济拉了下水。这正是他们擅长的。
由于美国的国力是世界上最强的，所以美国经济也是最早从这场危机是复苏的。为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币*和弱势美元的汇率*。美元大幅贬值给全世界，包括咱们中国带来了巨大的汇率风险。美国人就是通过这种手段，挤破了房地产泡沫。
中国房地产市场泡沫有多大？
目前，中国房地产市场与当年的日本有类似之处。伴随着经济高速增长，中国的经济实力得到了大幅提升，加之中国人生来爱存钱，民间财富积累日益庞大，这块资金也有着极大的投资的需求。因此，房地产成为资金追捧的对象。
虽然中国不同地区房地产供求矛盾有着一定的差别，一线城市地价、房价高涨，具有成为投资投机的泡沫风险策源地的风险。但中国目前的城市化水率为不到60%，城市化还具有巨大潜力，对房地产还存在着大量的刚需人群，这一点是与美国的日本不同的。
咱们的*也*远瞩的看到了房地产业存在的问题，2015年以来，央行实行了一系列降准、降息的货币*，去促进实体经济复苏与增长，银行以及其他金融机构以及居民的资金被循环导入，形成了多方参与支持房地产投资投机的资本运作。
在土地供给方面，咱们与美国和日本不一样，咱们实行的是土地公有制。国家现行的土地征用制度、使用权出让制度与土地储备制度的规定，可以使得*随时对土地供给侧进行*及干预。所以咱们国家的房价是很高，但不会出现美国和日本那样泡沫被硬挤碎的情况，大家也不用担心了。
热心网友
时间：2022-06-18 10:19
日本为什么都不选择保房价，其实道理很简单，保到老家代价高于挤破泡沫。
一、如果保房价，那更多穷人拼命去买高房价。他们买了高房价，消费进一步挤压，其他产品和服务再大批量大批量的倒闭，更多*批量大批量失业，这完全是得不偿失，捡芝麻丢西瓜的故事啊。其实看看前苏联就清楚了，现在俄罗斯经济怎么样。再看看美国和日本如何？
二、如果保房价，真穷*量罚款买了高价房。消费挤压后，大批量失业，最终很多*人断供。那个时候银行也要跟着破产了，大批量老百姓房子没有了、还欠银行和其他渠道一*债务，一辈子都还不起债务，那个时候社会必定大乱。
三、如果通过货币贬值保房价，贬值一次老百姓没有反应过来，贬值几次老百姓肯定不再相信货币，拼命屯其他东西和转移资产。你说换美金、白银、黄金、转移资产去国外这都不是最恐怖的。恐怖是大量屯大米、食油等等，到时候造*为市场粮食洪，有钱也买不起，什么情况大家是清楚了，人买不起房子可能租可以回农村，买不起粮食，吃不起饭什么事都干出来，那个时候谁还管他法律和什么素质。和生命、生存比较，其他都是浮云。
日本的房地产泡沫，是因为日元升值出口锐减，剩下大量的钱没地方花。没办法，只能把钱投入到房地产，造成房地产价格暴涨。
然后有人拿着房地产，再抵押给银行，继续贷款买房。以此类推，一环又一环，实际上就是一个泡沫，终究会倒塌。因此6年之后，日本的房地产泡沫终于破了。
不过美国的房地产和日本不同，相较于日本有钱没地方花来说，美国是因为把钱给了不该给的人。这部分还不起贷款的人，把钱投入到房地产。
热心网友
时间：2022-06-18 10:20
