跪求2009年12月份北京市房地产情况分析报告
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发布时间：2022-04-26 20:02
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时间：2022-06-05 02:46
预计北京房价将逐步降温，四季度涨幅将放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整。下面小编分享有关的资料信息，来了解看看。
一、2016年前三季度北京市房地产政策盘点
1、契税、营业税优惠政策
2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。
对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房优惠政策。
2、营改增细则
2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
3、通州区商住型公寓限购政策
2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，针对通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。
4、全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见
根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。
5、全国土地利用总体规划纲要调整方案
6月22日《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给、平抑房价”的信号。同时，方案提出，要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地;以农村土地综合整治为抓手，促进农民住宅向集镇、中心村集中。
6、新的土地利用年度计划管理办法
国土资源部发布施行《土地利用年度计划管理办法》。这是《管理办法》自1999年施行，继2004年、2006年之后作出的第三次修订。新修订后的《管理办法》指出，新增建设用地计划指标下达前，各省(区、市)可按不超过上一年度的50%预先安排使用;保障农村居民申请宅基地的合理用地需求;水利设施工程建设区域以外的水面用地，不占用计划指标。
7、930新政首套房首付35%，二套房不少于50%
9月30日，北京市人民政府办公厅转发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确自印发之日起施行限购政策，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例将不低于50%。
8、国土部：全国将停止别墅类供地 联排低密度项目审批将受控
近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。
二、房地产市场状况
2016年9月北京市房地产平均价格为38784元/平方米，相比于年初30607元/平方米，价格上升了26. 7%;全市成交面积由年初的56.56万平米上升到84.08万平米，需求上升了48.66%;全市房地产供应由57.82万平方米上升到82.08万平方米，供应上升了41.96%;库存由年初的955.79万平方米下降到819.91万平方米，库存下降了16.57%。
1、成交量方面
根据数据显示，2016年前三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数46250套，同比下降25%，环比下降21%;面积累计达633.92万平方米，同比下降10%，环比下降10%;销售金额累计人民币2191.16亿元，同比上升17%，环比上升9%。2016年前三季度北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数、销售面积和销售额情况分别见图1、图2、图3。
2、成交均价方面
从成交价格来看，北京市2016年前三季度商品住宅(不含保障性住房)成交均价为34409元/平方米，2015年前三季度成交均价为26196元/平方米，同比上升31%。2016年第三季度成交均价为34843元/平方米，第二季度成交均价35818元/平方米，第一季度32566元/平方米，9月份成交价格最高，为38784元/平方米，销售均价大体上呈现上升趋势。
写字楼销售均价方面，2016年前三季度成交均价28388元/平方米，2015年前三季度成交均价25917元/平方米，同比上升10%。
商业销售均价方面，2016年前三季度成交均价为30131元/平方米，2015年上半年成交均价为24532元/平方米，同比上升22.82%。
3、房地产区域市场结构
2016年第三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)东城均价最高，为103644元/平方米，其次为西城区78035元/平方米，西城价格增长最高，第二季度为53054元/平方米，第三季度为78035元/平方米，环比增长47%，其次为通州区，第二季度为27295元/平方米，第三季度为39373元/平方米，环比增长44%。远郊区县中，大兴区价格最高，为45767元/平方米，其次为门头沟34870元/平方米。
4、销售项目排行榜
2016年前三季度，北京普通住宅销售套数TOP10共成交5383套，其中5个项目成交单价低于全市平均价格。密云县龙湖长城源著以754套的销售套数位居首位。
2016年前三个季度，首开股份在北京销售套数、销售面积和销售上都位居首位，东亚新华和首创置业位列其后。
5、企业排行榜
6、二手房商品住宅市场状况
根据数据显示，2016年北京市二手商品住宅第二季度达到销售高峰，销售套数80433套，同比增长65%，环比增长29%;销售面积为701.08万平方米，同比增长70%，环比增长29%;销售均价为42837元/平方米，同比增长22%，环比增长16%;销售金额达3003.2亿元，同比增长106%，环比增长50%。
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时间：2022-06-04 23:54
1.交易量环比增长79.4%。1-11月，10家被调查单位的二手住宅成交93436套，其中11月当月成交13392套，比上月增加5929套，增幅达79.4%，当月成交套数和增幅均达到今年以来的最高值(见图1)。
图1 二手住宅交易套数月度走势图
单位：套
调查显示， 受营业税优惠*即将到期影响，3-5年的次新房成交量增幅较高，此外近期新房价格快速上涨和地王不断涌现，部分消费者对未来二手住宅交易价格形成较高的预期而提前入市，也促使当月成交量快速上升。
2.成交均价持续回升。1-11月，10家被调查单位的二手住宅成交均价为10470元/平方米，其中11月当月成交均价为12635元/平方米，比上月增长2.5%。分旬看，11月上、中、下旬分别为12053元/平方米、12506元/平方米和13112元/平方米。调查显示，3—5年的次新房在本月成交较为集中，其价格明显高于同区域5年以上的二手住宅，此外，新建住宅交易价格的快速上涨，在一定程度上也推动本月二手住宅交易价格有所提高。
图2 二手住宅交易价格走势图
单位：元/平方米
3.大户型成交比重小幅提高。11月，10家被调查单位二手住宅套均交易面积为89平方米，比上月提高1平方米/套。分套型看，60平方米及以下和60-90平方米户型分别成交3620套和4498套，占当月10家中介公司二手住宅交易量的27%和33.6%，分别比上月下降1个和0.8个百分点。90-120平方米、120-140平方米和140平方米以上户型分别成交2864套、1043套和1367套，分别占当月10家中介公司二手住宅交易量的21.4%、7.8%和10.2%，分别比上月提高1.5个、0.2个和0.1个百分点（见表1）。
表1 二手住宅不同户型所占比重
单位：%
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
60平方米以下
26.0
24.8
25.6
26.7
25.7
26.5
26.8
28.0
27.0
60-90平方米
36.3
35.9
36.5
34.9
33.8
33.3
33.1
34.4
33.6
90-120平方米
22.4
21.7
21.6
20.8
21.1
20.7
21.3
19.9
21.4
120-140平方米
7.5
8.8
7.8
7.5
8.3
7.8
7.9
7.6
7.8
140平方米及以上
7.8
8.8
8.5
10.1
11.1
11.7
10.9
10.1
10.2
4.西城区二手住宅交易均价接近两万元。11月城八区中，除崇文区和朝阳区交易均价小幅回落外，其他区域继续上涨。西城区二手住宅交易均价最高，为19715元/平方米，比上月增长4.3%，宣武区二手住宅交易均价为16770元/平方米，比上月增长12.2%，增幅为城八区最高，其次为石景山区，交易均价为13025元/平方米，增长10.5%（见表2）。
表2 城八区二手住宅成交均价对比
单位：元/平方米
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
东城区
13238
12646
13173
13501
13623
15951
14099
18011
18310
西城区
13700
15645
16219
15865
16710
17295
17810
18901
19715
崇文区
12156
12159
11634
12956
12723
14841
13678
17079
15528
宣武区
11087
11316
11409
12116
12465
12653
12412
14949
16770
朝阳区
9913
10598
10018
10770
10924
11103
10954
13703
13304
丰台区
8486
8221
8464
8641
8877
9246
9991
11636
12536
石景山区
8267
8566
9118
8478
8573
9790
10268
11790
13025
海淀区
11785
11542
12037
12074
12218
13156
12459
14644
15693
5.二手住宅供销比降至今年最低值。1-11月，二手住宅新增可供销售房源与当月实际销售套数比为5.8：1。11月，新增可供销售二手住宅房源58529套，比上月增加9363套，增长19%。由于当月销量增幅较高，当月新增可供销售房源与当月实际销售套数比降至今年以来的最低值，为4.4：1（见表3）。
表3 二手住宅当月新增房源与网上签约数量月度对比
单位：套
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
网上签约套数
8923
8761
7696
9488
9650
9012
9588
7463
13392
新增可供销售房源
51047
54216
46314
51933
60559
69696
56369
49166
58529
供销比
5.7
6.2
6.0
5.5
6.3
7.7
5.9
6.6
4.4
1-10月北京市房地产市场运行情况
北京市房地产市场在前三季度土地一级开发大力推进、销售快速回暖和资金到位充裕等积极因素的作用下，1-10月全市房地产开发投资继续保持高速增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量小幅增长，销售市场升温；金融贷款增长提速为企业开发项目提供充足资金。
一、房地产开发投资持续高速增长
1-10月，全市完成房地产开发投资额1983亿元，比上年同期增长50.8%，增幅比1-9月回落5.2个百分点。其中10月当月完成开发投资208.9亿元，比9月当月下降29.3%，比上年同期增长17.1%。
1-10月，房地产开发完成投资中土地一级开发投资达753.2亿元，占全部房地产开发投资的38%，比上年同期（81.4亿元）增长8.3倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-10月全市房地产企业投资下降0.3%，开发企业投资仍偏于谨慎。
10月份建安投资和各项费用均有所下降。1-10月，全市房地产开发建安工程完成投资665.8亿元，比上年同期增长7.8%。其中10月份完成建安投资67.7亿元，比9月份减少16.7亿元，下降19.8%。1-10月，全市房地产开发各项费用为1283.3亿元，比上年同期增长93.1%，各项费用比例高达64.7%。其中10月份各项费用为137.8亿元，比9月份减少68.3亿元，下降33.1%。
二、房地产建设规模不断恢复
新开工面积仍处于下行区间，但降幅缩小。截至10月底，全市商品房施工面积为8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长1.8%。商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%，降幅比1-9月缩小1.9个百分点。其中，住宅新开工面积为847.6万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-9月缩小4.3个百分点。
10月份住宅竣工面积快速增长。1-10月，全市商品房竣工面积为1390.1万平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1-9月缩小3.6个百分点。其中，住宅竣工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%，增幅比1-9月提高7.7个百分点。10月份住宅竣工面积为145.5万平方米，比9月份增长49.2%，增幅比上月扩大38个百分点。
三、住宅销售市场升温，当月销量小幅增长
1-10月，全市商品房销售面积为1757.6万平方米，比上年同期增长1.1倍。其中住宅销售面积为1432万平方米，同比增长1.3倍。
10月份住宅销量小幅增长。1-10月，全市销售商品住宅12.3万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的30.7%。全市住宅销售量在9月出现一定下滑后，10月份小幅增长，当月销售1.1万套，比9月份增长19.4%；销售面积130.6万平方米，比9月份增长10.1%。（见图1）
图1 2009年3-10月全市住宅销售情况
单位：万平方米，套
新建住宅价格指数环比涨幅重回升势。10月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%，涨幅比上月提高0.7个百分点，环比上涨0.6%，涨幅比上月提高0.2个百分点，环比涨幅在连续两月走低之后，本月重回升势。
四、项目到位资金充裕，金融贷款增长提速
1-10月，全市房地产开发企业项目本年到位资金4540.7亿元，比上年同期增长91.1%，增幅比1-9月扩大8.3个百分点。其中金融贷款增长最快，为1887.6亿元，比上年同期增长1.7倍，增幅比1-9月扩大18.9个百分点。实际利用外资15.6亿元，同比增长8%，自筹资金和定金及预收款分别为681亿元和1216.2亿元，同比分别增长24.5%和72.6%。
