大家对当前房地产市场的看法
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发布时间：2022-04-26 03:11
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时间：2022-06-20 09:35
现在重要的是联合，现在的资本市场有一种创新的做法，在浙江信托在做这样的一个东西，把一些中小地产商的优质商业体打包，作为一个集合的商业信托，有两期信托计划，一期两个亿，一期四个亿，做的很成功，销售的比较好，现在有一个有利的时机，就是通货膨胀尽管在缩减，但是通胀已经是很固定了，我不相信*可以控制4.8的数字，我们的存款利息，一年期固定存款利率也就那么多，我们经过30年的改革开放，在一般的中性企业还有一点钱，股市我们不去了，基金我们不去了，这些钱要出入，中国的结构性不合理，房地产信托的产品在国外是很正常的产品，但是国内没有，国内没有的一个问题就是一方面有大量的钱因为现在没有信心在银行，另一方面，房地产企业缺钱，在这样的情况下，信托融资的渠道，特别是中小地产商，你要是还持有一份商业物业，应该联合起来做这件事情，而相信这是可行的，而且有人和我讨论，比存款要好，比买股票要好，预期通胀的背景下，这是好的选择，资金的供给和需求比较好，这个结合起来，可能对中小地产商是重要的。
第二个是判断力，很多地产楼盘做了一半，资金链出了问题，大家不能急，如果你认为你的东西是有价值的，很多人愿意和你一起玩的，在冬天只要你的项目足够好，还是有人愿意支持你的，我们现在正在做的一个项目，在北京是个很出名的项目，他是做的我们称之为股权投资，融资的规模做了6个亿，也就是说，不要慌了手脚，在什么山，唱什么歌，还是有机会的。综合前面的三点，我们不要做一个非常悲观的人，也不要做乐观的人，从历史的角度看，现实没有你想的那么好，也没有你想的那么糟，我们要根据自己的东西，自己自能力，决定撤出、继续还是合作，现在不要考虑将来能挣多少钱，而是要考虑你怎么过去，因为社会总是不在于你赢了多少，而是在于你输了多少，学会合作应该是中小地产商可以选择的方法。
【袁一泓】：我想问一下杨总，您刚才提到，您在沈阳有三个盘，有的一开盘就打折，在沈阳打折不是很高，八五折，你真正跟进吗？
【杨晓辉】：我是不可能跟进的，因为我们公司有我们公司成本的计算，有我们最低的营业率的计算，而且我觉得，这是在困境之下降价的策略，但是当大家都?叶加博客,叶加新闻,叶加说吧)媒导鄣牟呗缘氖焙颍�飧霾呗跃筒皇遣呗粤耍��晕也⒉蝗衔�馐且恢纸饩龅陌旆āT谀壳罢庋�那榭鱿拢��严旅嬗谢�幔�蛭�┯�呛芴厥獾牡夭��荆��胫泄�康夭�?5年的时候，在93年宏观*带来的低潮谷底的时候，所以我们在进入这个房地产的时候，是我们帮人家卖死盘，我们从卖死盘、烂盘中活出来的，我们知道怎么卖房地产，我们在冬天到了的时候，我们可能比别人更有信心的说，我们可以应付，这个应付主要在几个方面：
一个方面、我认为是赵总提出来的是一种方式，就是要找到新的融资渠道。
第二个方式就是从缩减开支，对开发商来说，什么是可以缩减的呢，最可以缩减的是供给，压缩供给量，另外紧缩我们内部的管理，还有哪些地方可以节约开支。
董 藩 建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任
还有是销售，销售刚才提到泰盈在沈阳的商业楼盘，没有一分钱的贷款，因为我们的销售是很强的，在形势好的时候我们很强势，在这个时候我们可以在利用外部资金比较少的情况下，发展的很快，在形势不好的情况下，我们更要充分发挥我们销售的特长，销售始终是关键，销售抓紧不一定要降价，这是我跟开发商谈过的一个话题，就是泰盈的销售投入会比一般的要高，这也是我们质量的一种保障。
刚才说到泰盈是不会败的，无论如何，目前的形势也是对开发商提出新的要求，我们应该进一步提高自己的能力，还有就是我们也在检讨，这个冬天会淘汰掉一部分开发商，那我们怎么过冬呢，其中一个就是要提高我们的能力。谢谢。
【袁一泓】：谢谢杨总，他不但拒绝降价，而且想劝大家不降价，我想请钟伟谈一下。
【钟伟】：作为开发商，可能如何，不可能如何，今年年底和明年上半年的两个季度，下跌的可能性比上涨的可能性更大，六位认为未来的情况下，认为会下跌的请举手。这是一个乐观的东西，大家觉得会跌，但是大家又不会采取措施，那是不是觉得微微跌的时候，对楼盘的销售，可能觉得是没有意义的，另外，是不是大趋势是楼盘价格向下，而如果所有的开发商都采取措施，个别开发商率先采取措施。第二个问题是提给众位在座的嘉宾的，如果你们觉得不感兴趣，那么下午可能没有人了，你们肯定是对沈阳有强烈的感情，希望消费者、媒体、开发商，都能够有信心，我不想听到过寒冬，过冷冬的说法，你们有没有信心说未来的沈阳房地产市场并不会进入冬天，有没有这样认为的，如果有的，请站起来说一下，沈阳为什么不会进入寒冬，有没有这样的嘉宾。请举手示意一下。
【现场观众】：我是华商晨报的，我说一下个人的看法，我觉得目前沈阳房地产市场来说，还是从沈阳整个城市步伐来说，沈阳目前还是处再一个正在成长的城市，这一点与广东、深圳、长三角、珠三角是不一样的，他们已经到达发展阶段的顶点，是需要进行强力的或者是有力的调整的阶段，但是沈阳是不一样的，沈阳从今年刚刚过去的沈阳市秋季房交会成交量来说，达到了60个亿，从当前的市场状况来讲，沈阳还是处于夏秋徘徊的状态，因为沈阳从整个城市容量，沈阳近些年发展的速度来讲，沈阳没有南方的城市发展的快，会后的时候我和赵祥龙老师聊了一下，沈阳在之前的发展过程当中，沈阳为什么会少泡沫，因为沈阳之前的调整速度不快，包括从80年代初，改革开放之后，一直到98年左右，沈阳的发展速度缓慢，当前进入到一个金融调整的特殊阶段的时候，沈阳恰恰体现出了以前稳健发展的好处，所以沈阳的房地产的冬天现在说为时过早，从今年的最后一个季度，到明年沈阳的房地产市场都不会进入冬天，还是有空间存在的。谢谢！
赵祥龙 华盛国际(HVS International) 投资公司中国区副总裁
【钟伟】：一方面看，沈阳市场目前的存量大概150万套左右，在过去的几年，已经进驻的住宅大概60多万套，现在住宅的需求量是在200万套，目前的150万套大约有70%都是2000年建的，都是建设垃圾，要被拆除，未来的20年，每年维持5到10万套的销售量是很正常的。
第二是全国的房价，商品房的销售金额涨了50%，在这样的情况下及沈阳的房价非常平稳，从两年前的2750元涨到现在的4000元。
坏的方面也有，现在提前出现了，平均销售的套型面积小的状况，这就说明购房的承受能力有限，现在80、90平米的房子卖的比较好，这不太对。
虽然我们每年商品房的销售，包括写字楼的销售，能够完成400亿左右的销售额，看起来，沈阳的存量是多的，我个人认为，沈阳市场可能是能够避免全国的大起大落的市场，我的看法不一定对，现在进入第二个环节。第二个环节就是大家似乎倾向的认为进入冬天了，也在不停的呼吁救市，消费者呼吁救市、消费者呼吁救市，大家心目当中的救市包括哪些方式，*不知道怎么做，我们不说让*做，让领导做陈述题是不应该的，也不要让领导做解答题，司*做选择题，*们做陈述题，再大的领导只打对和叉，您列出来的救市的措施，认为哪些是有效的。
杨晓辉 泰盈集团董事长
【杨晓辉】：我不会呼吁救市，但是沈阳的市场来说，和当时的需求，还是非常强的，现在需要信息的建立，*能做一点事情，但是起的作用是有限的，对按揭的*方面，*能够适当的扶持，特别是我们看好象是在西安，出台了一个*，西安市*是比较高调的，长沙*等地方*都意识到问题，*也意识到需要拯救，我想强调一点，中国地域广阔，每个城市、每个区域的发展是不相同的，我对*的希望就是*不要一刀砍，先进区域和后发展的区域应该是不同的，这是很重要的方面。各部分都好，需要树立信心，我觉得作为开发商来说，把未来的困难想的更多一些，有更好的思想准备，总比蒙混过关好一些。
【董藩】：怎么救市，规定从现在到明年5月份之间买房子，交易税取消，贷款的期限推到40年，首付两成，利率打五折，五一之后，就要启动起来。我想了很久了，香港的人找我，和我探讨，我说只有规定时间*，而且让他明显感到，这个时间买，有便宜可赚钱，即使跌我也不至于损失，要取消第二套房、第三套房的首付。www.qingcom.com
【杨晓辉】：我不同意，我觉得最合理的是经济的事情用经济的手段解决，香港在房地产最差的时候，总计付款，首期付款只有1.5，付一成就能买到房子，但是当房子升的时候，他的按揭逐步升高，这个没有太大的界限，我觉得是合理的，至于银行做不做，那是银行的事。
这个取决于中国的*，如果说最低两成，如果从三成降到两成的话，建筑市场的人增多，但还不至于产生次贷，可能很多人会重新考虑进入市场。
艾艳菊 华商晨报编委
【艾艳菊】：我希望通过一些营销活动，通过一些广告展示，给开发区提供很好的平台，当然在这个过程当中，我们也会像刚才董教授说的那样，给开发商提供适当的优惠，也是一种救市的方式。
【林皓】：从我个人来说，如果作为企业来说，特别是我们也是房地产关联企业，我们希望不进不退，如果作为*来说，如果救房地产的价格，还是救房地产的交易，拯救房地产的价格，是想促进交易量，为什么这么说，我们这个*基本上都是在*的出台是有严重的滞后性，基本上说不崩不救。第二个价格也跌穿到他所看到的，也就是说泡沫还没有挤干净，而且如果要出手还是会很重的，海南岛的房地产泡沫十年不灭，我前一段时间到海南去，基本还是满目疮痍，从钢性需求看，任何一个经济规律供大于求，就会降价，供小于求，就会涨价，现在我们仍然还在一个供小于求的钢性需求看，国家看这个问题，不会看沈阳，沈阳是会出现供小于求，但是全国的钢性需求还是存在的，我估计**还是不会动手，他还在观望，所以我们要做好，至少是几个月的准备，泡沫没有挤干净。我认为他认为泡沫还没有挤干净，特别是我关注到一个问题，7月10日发布的一个数字，70个城市的房地产价格环比还是10.2%，这个信息如果传到*，那肯定说这么高，不救，8月份的数字出来，还是减缓，还没有跌，还没有负，所以现在还是维持上调。
【赵祥龙】：任何一个产业，在一个周期的过程中间，有一个从不规范向规范走的过程，从这个时期看，*公共财政的手段行政成本来看。制度化存在两个方面，好的怎么办，不好的怎么办，这个问题应该是*最关心的问题，我们算一算，央企只有29家有房地产的经营资格，从整个房地产企业里面来讲，66家29家央企，再加上混合者，中国整个房地产大的地产商，总体上还没有到达200家，还有业界值得关注的是，万科2006年的销售额还占不到整个行业销售额的1%，他是第一，我不赞成一个说法，就是知名度，国内的房地产公司和国外的是没有可比性的，在美国的房地企业只有两种，一个是快速的消费行业，另外一个是投资者，基本上是资本市场做到位，我们国家很特殊，我们走的是香港这样的模式，我们知道房产行业是造就富豪最多的行业，所以治市还是救市关键在于我们国家整个的金融体系，房地产救不救市是次要的，首要是金融体系的支撑程度，我们还能不能抗住这个风险，第一个目标是绝对的金融体系，而不是房地产，这是非常遗憾的。
我们现在面临的金融*是过去一百年都没有过的，美国的前五家企业已经倒下去四家了，也就是说他们借钱是从货币市场拿钱，我们是从资本市场拿钱，货币市场是我们国家所说的短期的融资，顶多180天，次贷危机很尴尬，我们大量的资产在美国，如果美国不救市我们受损失，美国救市我们受损失，由此看来问题是，前一阶段进来的热源会不会再出去，这是首要的问题，再融资的基础上，房地产行业真正要治理的是三件事情，一个是我们的整个房产信贷*是不是合理，治市的关键是你的企业是不是有效的，二资本市场怎么配合企业，有的企业资金来源全部是银行，这种模式是不健康的，这就导致了房产企业可以间接的挟持整个金融体系，这是我们的字母表，要把自己的防火墙树立起来，所以说我非常非常坚持我的观点，我不同意有救市的存在，但是我相信是有治市的存在，如果是选项的话，是治。 www.anyceo.com
我们现在银行贷款规模，经过98年以后，到目前为止又是两亿，这是怎么下的结论，央行在过去的时间里面，一直在提存款准备金，相对来说比较好，有的银行准备金本身就有风险，大家看这个事情，每个人都是理性的，如果把目光稍微放远一些，有的时候可以进行选择，我赞成治市，我不赞成所谓救市，救市给人的感觉不一定会有好的效果。谢谢！
【袁一泓】：我想请专家做一个陈述，然后请每一个嘉宾有一个总结讲话。
【钟伟】：从刚才五位嘉宾的陈述来看，赞成救市的有三位，有一位说要治市，有一位嘉宾说要按揭贷款，而且有期限规定的时间，房地产行业的日子并不太难，要是很难的话，大家应该火急火燎的让救，怎么还能讨论的这么稳呢，我也想问在座的，我想问问请一位开发商代表，说一下你的企业有困难，或者是将来有困难，你希望**或者金融机构能帮你做什么，这种救市对你来说是有意义的，再找一位消费者，他们对于房价的看法，消费者是上帝，请一位消费者说一下你对救市的看法，从各个角度说一下你对现在要不要救市的看法，你可以花较少的钱买一套房子，本来要申请20万贷款，现在申请15万就够了。
【袁一泓】：难道大家都已经买房了，都不赞成救市了。
【钟伟】：我想问一下开发区的开发企业，地方*应该怎么办，*正确应该怎么办。
【消费者代表】：各位专家、教授大家好，很高兴我能发言，从一个消费者的角度来谈房地产是否救市，作为消费者，大家在消费的过程当中，应该有一个很明显的观点，只是大家在买涨不买跌，现在房价可能跌的更厉害的话，几位专家总结了市场卖的不是太好，但是作为消费者，我们什么时间出什么，出手点掌握的不好，从一个消费者的观点，把房价能够控制在平稳的层面上，然后逐渐的买完房子，当然希望我买完房子之后，近一年或者两年回升，所以可能开盘的时候，大家打折，或者促销的时候，我买一套房子，等到没有促销的价格的时候，或者是二期三期，就要救市调整之后，我的房子能涨价，消费者存在这种心理，从消费者应该是存在救市的状态，谢谢！
【钟伟】：有没有哪位房地产开发企业说一说自己的苦衷，希望*和金融机构能为他做些什么。
【开发商代表】：我是沈飞(沈飞博客,沈飞新闻,沈飞说吧)工业集团的，关于救市，我本身我是搞房地产开发的，我觉得首先要弄清楚一个问题，市场到底呈现了什么问题你要救他，比如说一个人，癌症到晚期了，没有必要救他了，西方有些国家直接批准安乐死就完了，刚才有的专家说了，中国根据不同的地区实行不同的救市*，这根本不可能，因为我们的国家不是联邦制，我们国家如果像美国一样，联邦制，地方性立法可以，我们国家不是这种国家。
另外现在房地产颤巍巍从8月份开始，从全国大范围的出现了降价，这个问题我研究的很复杂，有地方*的推波助澜，比如说沈阳市，地方*从来没说过沈阳的房地产市场不好，总是说沈阳市的房价在涨，土地大量的出售，这是地方*方面的原因。另外现在市场不好，也有房地产开发企业之间恶性竞争造成的，这个市场怎么救，我觉得这个东西没法救，我从我的开发企业的角度来讲，我遇到困难了，我自己的梦我自己圆，因为我们国家的*和西方*不一样，我们国家分**和地方*，地方*我认为也是经济利益体，如果现在土地出售受阻的话，自身的生存会越来越困难，他不可能去救你，就像咱们年龄大的人，经历了60年的困难时期，父子之间都不会把食物给儿子吃，所以地方*和开发商之间应该是这样的，地方*没法救，他没有能力救，另外全国这么复杂，我觉得**也没法救，各地的情况不一样，所以我觉得讨论救市已经没有任何意义了，自己的梦自己圆，谢谢大家！
【钟伟】：这是一个比较刚烈的开发企业，在我们结束论坛之前，我可以给在座的众位嘉宾时间，给台上的嘉宾提三个问题，你想提哪位嘉宾，你可以站起来说，有没有要提问的。 www.360manage.com
【现场提问】：综合考虑我们国家的经济形势，您认为股市到底应该跌到多少点附近。
【钟伟】：我先简单介绍一下我的思路，上次来沈阳的时候，对目前的市场来看法，第一点就是这个市场从总体上来讲是正常的，包括资源股、房地产行业股、食品都跌的很正常，有几个行业不太正常，一个是十块钱以上的券商银行的股，另一个就是有色，所以在今年第四季度，和明年的第一季度，资本市场应该有一个跌。估值基本正常，但是市场没法控制。第二是资本市场在估值的是不是应该有一个比较像样的反弹，这个比较困难，由于美国的金融动荡，都不支持资本市场在短时间内迅速回升，回到3000点难度很大，所以在未来的一段时间内，1800点差不多，但是不是低还要经过考验。现在我们看到的*的组合拳是有力的，包括现在的回购，后续还有一些*，我想可能性，比如说股指期货的出台，*的逆转基金也是有可能的，这些能解决市场的一时问题，不可能解决实际问题。第四目前困扰资本市场的问题，是信息问题，房地产的信息问题，资本市场的信息问题，09年解禁可能占到整个市场的100%，10年这个部分占到48%，因此大小非解禁的压力始终存在，得出这样的结论，市场估值非常正常，市场的底部正在逐步的探明，但是*的底牌不会丢失，就是无论怎么丢失，一定会守住大小非解禁不放手，不要期望**放开大小非解禁，这次一定要把股改落实到位，那么资本市场还是可以观望，应该多观望，但是少入场。谢谢！
【袁一泓】：还有其他提问吗？
【现场提问】：台上的各位老师，大家好，我是来自华商晨报的记者，我问一下赵老师，您对未来的房地产市场的走势上不是很看好，我也替广大的购房者问一个问题，您认为在房价和市场方面，买涨不买跌，这个想法对不对，或者说我作为购房者来说，什么时候购房是最合适的。谢谢！
【赵祥龙】：这个问题，我想说一句话，我们在做任何事情的时候，我们得相信一样东西，运气，所以说你问我的问题，到底多少钱是底，什么时候可以买房，我答不出来，第一个我不知道沈阳市场，我对沈阳了解的非常少，如果从全国的角度来讲，世界没有最好的东西，只有最合适的东西，如果你认为你的收入水平能够达到一个稳定的预期，比如我今年5000块、6000块一个月，将来是多少，做一个匹配，越接近的就是越好的，我一定要说一点，我们一定得为自己的决策敢于负责，这就是我回到刚才为什么不救市这个问题的看法，我就说打牌的人，*的人都知道一个道理，愿赌愿服输，这个问题我判断错了，我必须为自己的错误承担代价，人如此，企业如此，最起码的企业责任在这，最起码的原则责任在这，我欠的钱是多少，一个指标是比较合适的，假设你相信你要得到这套住房，我们最经常用到的是租金和你月供的比值，你买这套房子，每个月的租金能有1500块钱，而得到这个房子月供供楼的款假设在合理平均的期限内，很可能每个月只要还1200块钱或者1100块钱，这个时候我们就市场的无风险套利的过程，其中很多炒房者都是用这个方式，无风险的套利，如果市场降值了，如果每个月分到的份额和租金的比值等于1的话，是初步具有投资机会，如果月供低于租金收入的话，我们从估值的角度来讲，这个房子价格就基本合理了，价格会是多少，我们知道价值是围绕价格上下波动的，你如果把握到这个，你可以买房子了。这样的话，起码你不会失败的，我不知道这样的回答是不是可以。谢谢！
【袁一泓】：还有要提问的吗？www.anyceo.com
【现场提问】：我是名牌杂志的，我向董先生有问题请教，您刚才说了很多招，有一点就是次贷危机产生的真正原因，刚才在黎总讲话的时候也涉及到，万科已经开始在深圳做出租屋，用出租屋解决了低收入家庭的住房问题，在沈阳这么多年房价一直没有过高，很重要的原因就是收入比较低，在沈阳更多的人买不起房子，收入的低，*应该在出租屋上有什么建议，请回答一下。
【董藩】：我不太主张*大量的建出租屋，建了房子，出租给他人，从消费行为上来讲，这部分人，他们如果进来了之后，过不了多久，统一不搬进去了，怎么办，当时我在建设部的时候就说，租住是没有出路的，我们有的城市的老百姓不爱干活，干吗呢，天一亮，就集合到一起去市*坐着去，*怕他们晕倒，中午送水、送盒饭，两点回家了。给出租屋，也不好，如果是确实困难的，我们要给免费房住，另一部分要通过市场解决，*解决低收入阶层绝对不能超过15%，在此上，仍然进不了买卖市场的，通过民间的租赁解决问题，我们要知道，当人人都能很轻松的买得起房子的时候，这个社会是没有进步的，在这个领域上，我还要号召大家，不要一天老是抱怨，杜甫家两个儿子都饿死了，每个人都要对自己负责，争取买上房子。刚才还谈到了，房屋市场千差万别，在北京，二环以内，价格不掉，但是很偏的地方价格低一点，比如说别墅，北京的别墅涨了40%，这个东西根据*很容易判断出来的，什么时候买房子，买什么地方的房子，是根据你的需求，这些事情非常好判断，只要认真的研究房产经济，要学对，争取看我的书，经济规律这个东西，经济现象看大家的看法不一样，对每一个规律都要有一个判断，我不能说我的对，要多看，有一个正确的思维，我告诉大家，房价严格上是只涨不跌的，跌只能在灾害，或者是错误的判断的时候，就说这些。
【袁一泓】：还有提问的吗？再给一个。
【现场提问】：刚才各位专家，国内很多的沿海城市的情况拿到沈阳来了，我感觉沈阳的破冰意义能感觉到，各位都是专家，作为沈阳房价的区域，我们到底哪个区域房价会跌，跌多少，比如刚才说金廊，这个是*操控的，觉得这个地方的开发商以后肯定要吃亏，现在的浑河板块，浑河板块的房价几年以后会上升，比如我对泰盈的九如溪谷的房价什么时候上涨，蒲河那边的东西应该是有潜力，沈阳的环境包括增量，人口的增加这块，我觉得沈阳的房价一直是稳中有升的概念，因为城市下一步还是发展，沈阳的房子还是没有泡沫，泡沫主要是针对南方的开发企业，把自己在广东做的产品，品质是一样的，拿到这边来，期望值很高，定价很高，我举个例子，恒大绿洲，开盘的时候定的价很高，开发区自己要理清思路，要对区域市场认知，你把价格定高了以后，南方的市场为什么要降，去年是暴跌，他的涨幅和人均的收入已经不是正比，我觉得他要调整，我认为南方的房子下跌是一种调整，而不是一个冬天，我的看法是完全不一样的。我们走好自己的每一步，如果说定价是比较正确的，我认为市场是平稳的。谢谢大家！
华盛国际（HVS International）投资公司中国区副总裁 赵祥龙：上次来沈阳，已经是四年前了，我相信一点，沈阳是东北的门户，如果这个城市没做好，可能东北整个老工业基地转型的过程就不能完成，我只能说我祝福沈阳。谢谢！
【林皓】：沈阳是我来最多的城市之一，因为他是我这个行业非常重要的城市，所以我非常希望沈阳的房价整个保持平稳的发展，也希望大家，只要选地板，不管是工程精装修，还是家庭装修，找大自然地板绝对没错。浩华商晨报编委 艾艳菊：我祝愿沈阳楼市健康发展。
【董藩】：我会弄点钱在这里买套房子。
【杨晓辉】：我是半个沈阳人，我们可以相互多沟通，有任何困难，找泰盈。
【钟伟】：经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟：感谢台下的各位同仁，讨论房地产市场的现状和未来，最后尤其希望大家要警惕的是那些恩假装有智慧的学者，因为他们讲的并不切合要害，并不切合实际，讲的有可能是错误的，谢谢大家！博鳌·21世纪房地产论坛到这就结束了，非常感谢！ 来源www.qingcom.com
