合肥加快发展租赁住房:不设收入门槛,租金年涨幅不超过5%
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发布时间：2022-04-26 01:50
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时间：2022-06-19 17:19
为推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，10月13日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（征求意见稿）。
《实施意见》明确，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应，原则上不设收入线门槛。保障性租赁住房原则上以建筑面积70平方米左右的小户型为主，小户型比例不低于80%。已经开工或建成的保障性租赁住房，可适当放宽面积标准。新开工建设的保障性租赁住房，应当合理配套商业服务设施。项目市场租金和保障性租赁住房租金标准根据市场供需情况同比例调整，年涨幅不超过5%。在满足需求的情况下，可面向社会出租。保障性租赁住房原则上单次租赁合同期限不超过5年，一次性收取租金最长不超过1年、押金不超过1个月。承租人不得破坏保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，不得转变租住用途。
根据《实施意见》，“十四五”期间，合肥计划筹集保障性租赁住房15万套/间，原则上年度租赁住房用地供应面积按不低于出让住宅用地供应面积的10%确定，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例达到30%以上。到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体住房困难有效缓解，住房突出问题基本解决。
首提“实物和补贴”并行
保障性租赁住房保障主要包括实物供应和发放租赁补贴两种方式。实物供应的保障性租赁住房主要通过新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，以及国有住房租赁企业盘活的存量房源筹集。可将面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应的公共租赁住房、闲置的安置住房，用作保障性租赁住房。保障性租赁住房租赁补贴主要包括新就业无房职工和稳定就业外来务工人员公租房货币化补贴和人才安居住房租赁补贴。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，*首提“实物和补贴”并行，保障方式更灵活。《实施意见》中提出保障性租赁住房保障可采用发放租赁补贴的方式，将已享受公租房、人才安居房货币补贴的特定人群纳入范围，该批租客也可选择保障性租赁住房房源，在做好*衔接的同时，有利于提高保障性租赁住房的保障效率，其他城市可借鉴参考。
《实施意见》兼顾了经营可持续性，租赁企业参与更积极。《实施意见》提出在对象选择上，明确“*保基本、租金可承受、经营可持续”的原则，并提出“租金标准根据市场供需情况同比例调整”、“在满足需求的情况下，可面向社会出租”，可以提升租赁企业对保障性租赁住房项目合理盈利的预期，减轻租赁企业的运营压力，有效提升租赁企业的参与度，同时设置闲置土地建设项目的最低规模门槛，有利于推进租赁企业规模化发展。
闲置和低效利用的非居住存量房屋，用作保障性租赁住房期间不补缴土地价款
《实施意见》包括了土地、财政、税费、金融、公共服务等支持*。
具体看，在土地支持*方面，1.支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2.企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，经市*批准，可用于建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；支持合理利用闲置的公共设施用地建设保障性租赁住房；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。原则上应当独立成栋、可封闭管理、建筑面积不少于3000平方米或不少于50套（间）。
3.在职职工超过500人或年产值达亿元的重点产业企业，在符合规划和确保安全的前提下，经市*批准，可通过新建、拆除重建、扩建等方式，将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励产业园区将部分工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统筹中小微企业需求，统一规划建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。
4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿、两年内无征收计划的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5.保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。鼓励在产业园区及周边、轨道交通站点附近、地铁上盖和城市建设重点片区等区域，建设保障性租赁住房。
支持银行业金融机构向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款
黄卉表示，《实施意见》提供财税、金融等支持，减轻项目的资金压力。租赁行业普遍面临融资困难问题，《实施意见》明确加大信贷支持，支持金融机构以市场化方式提供长期贷款、债权融资，同时支持申请REITs试点，将有望逐步解决重资产模式退出的难题，增加保障性租赁住房的房源供应。
在财政支持*方面，合肥除了积极争取*和省级专项补助资金，支持符合规定的保障性租赁住房项目，还将在土地出让净收益中按一定比例计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展保障性租赁住房。
在税费等支持*方面，合肥利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳*，或适用一般计税方法计算缴纳*；住房租赁企业中的*小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳*；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。
在金融支持*方面，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。保障性租赁住房相关贷款，在实施房地产贷款管理时予以差别对待。支持保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs）试点。
同时，保障性租赁住房承租人可凭住房租赁合同备案证明，申领居住证，享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。
《实施意见》简化审批流程，审批时限压缩在40个工作日以内，同时明确房源的“合法身份”。黄卉表示，当前市场上存在着一些非改居的项目，由于物业楼栋的产权问题无法办理审批手续，难以纳入保障性租赁住房的管理，也就无法享受住房租赁的税收补贴等一系列优惠措施。《实施意见》除提出探索告知承诺方式、合并流程、联合验收制度等简化流程外，还明确了建立项目认定书制度，各区*负责审查认定，解决了不少非改居类项目的“出生证”的问题，缩减申报审批流程，项目拥有合法身份后，可享受优惠*，增加企业的积极性。
《实施意见》规定，保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠*。符合条件项目涉及整体转让的，须报经市*审核批准，转让后原保障性租赁住房性质不变，土地用途和土地取得方式不变。其中，工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让；工业项目企业与产业园区管委会联合投资建设的保障性租赁住房，涉及转让其部分产权的，产业园区管委会可优先购买。利用企事业单位自有闲置土地建设和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。
根据《实施意见》，合肥将成立市保障性租赁住房工作领导小组，统筹推进全市保障性租赁住房工作。完善市住房租赁交易服务平台，建立各部门信息数据共享机制，加强保障性租赁住房项目申报、认定、建设和运营管理，实现保障性租赁住房项目审批、房源发布、准入退出、网签备案、租金缴纳等在线办理。
