土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

发布网友 发布时间：2022-04-26 22:35

我来回答

共5个回答

热心网友 时间：2023-11-10 19:58

在已知土拍价320万/亩，客积率2.5。按国家规定容积率2.4~4.5之间为19层以上高楼，国标《住宅设计规范》7层及7层以上必须装电梯。

该楼盘容积率为2.5就是19层以上高楼。

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是*管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、*，城建税、教育附加税，500以上

13、土地*，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%

先计算一下该楼盘的楼面价：320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元，合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加，加上灰色费用支出，实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平，五线城市或县城的房价。

热心网友 时间：2023-11-10 19:58

这个条件下可以卖多少，想必这块地是限价房，土地在拍卖的时候有销售价格附加条件的，那么根据当地的建安成本等情况，大致是可以估算出这个销售价格的。

现在商品房的价格由土地成本、建安成本、合理的开发费用、税费、合理的开发利润这几部分构成。下面就从这几部分的情况来进行分析。

由于现在土地市场基本上都是有最高限价的，不会出现面粉比面包贵的情况了，这里很明确的土地拍卖价格是每亩320元，其实这个不是专业的说法，应该是算楼面地价（每平方米分摊地价）的价格，这里也给出了容积率，那就很好计算了。

那每平方米的楼面地价是这样计算的，667.7乘以2.5就等于每亩可销售面积，再用320万除以这个数字，结果约等于1920元，这就是楼面地价。

建安成本在各地不尽相同，但楼面地价如此之低的地方，应该是县城级别的，按照官方的工程定额造价现在估计会是在2500元每平方米左右。

项目开发周期按照三年计算，其中企业的日常管理费用、销售费用，还有融资成本，因为不知道这个项目有多大，需要融资多少，所以这一块无法相对准确地计算，只能大概估计一下，就按平摊在可销售面积每平方米500元来估算。

税费这一块相对复杂些，前期土地这一块就有契税和印花税两种，契税按3%计算，每平方米就得缴纳57.6元，印花税很少，两者就按58元计算。

而在开发完成之后，税务部门会对项目进行税的清算，这个在做账的时候影响的因素很多，技巧也很多，加上开发周期等因素，土地*又是和最终销售价格挂钩的，所以一个项目的税费在前期一般是按照一个综合税率来计算的，取值也不一样，就按销售总收入的11~12%来计算，这里就按照每平方米600元来取值。

有些地方基本是按项目中投入乘以每年8%的利润来事先确定销售*价格的，那么3年开发周期就是24%，这一块就按每平方米1500来计算吧。

经过以上几项的相加，得出的数字是7020元，按照这个数据，那么这个楼盘的销售价格大致在7000元左右。

开发商赚钱吗？当然很赚钱，虽然现在各地都是“双限”，但还是有很多空子可以钻，比如工程造价，一般都是按定额下浮10%左右，这块也就是开发商赚走了。

热心网友 时间：2023-11-10 19:59

做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。

首先，核算每平米成本区间：在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

1、根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5㎡=1920元；其他费用：

2、桩基工程：70-100元/平；3.钢筋：160-300元/平；

3、砼：100-165元/平；

4、砌体工程：60-120元/平；

5、抹灰工程：25-40元/平；

6、外墙工程：50-100元/平；

7、室内水电：60-120元/平；

8、层面工程：15-30元/平；

9、门窗工程：90-300元/平；

10、烟道及公共区间装饰：30-150元/平；

11、地下室：40-100元/平；

12、电梯：40-200元/平；

13、人工费：130-200元/平；

14、室外配套：70-100元/平；

15、脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；

16、人货电梯等施工机械：60-90元/平；

17、临时设施：30-50元/平；

18、检测、手续、交通：10-30元/平；

19、承包商管理费等各项费用：90-180元/平；

20、上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地*等等）：100元/平；

21、设计费：15-100元/平；

22、监理费：3-30元/平；

23、广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上“1”的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。

当然了，以上我们的推算都是基于“净地”，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。

建成后至少可以卖多少钱一平？如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。

当然了，上述定价只是“理论上”，实际定价还要考虑小区周边配套、交通便利情况、学区房与否、国家和当地的限价*、供需关系、房屋质量、物业水平等等。如果把这些因素算进去那就没法给出具体数字了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。码字不易，给点个赞、点个关注吧。

热心网友 时间：2023-11-10 19:59

热心网友 时间：2023-11-10 20:00