户口 学历 三胎 五花八门购房补贴 楼市能回暖吗?
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发布时间：2022-04-27 01:15
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时间：2022-06-22 01:31
安徽芜湖，对符合条件的青年英才，最高可获得10%购房款补贴。
广东惠州，符合条件的人才公积金贷款额度不受缴存余额*。
12月14日，两地同时发布房地产相关促进*。事实上，自*经济工作会议结束后的一周内，多地已发布相关*，落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的会议精神。
作为较早落实会议精神的城市，湖南衡阳12月10日就发布了购房补贴*。12月13日，衡阳下辖耒阳市召开促推房地产行业发展座谈会，提出“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”“依法解决房地产开发企业的合理诉求”“全力做好房地产企业与金融机构的无缝对接”。
相比一二线城市，三四线城市眼下的库存积压现象极为明显，已是2016年7月份以来的最高值，创下5年来新高。
顶层设计不断完善，区域市场不断出台提振*，大家都希望为这个市场注入一些信心。
补贴方式五花八门
据《每日经济新闻》记者不完全统计，近一个月来，包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的十余地都拿出了真金白银，以期提振市场。
12月14日，浙江省金华市武义县发布《我县首创民营工业企业新居民“购房券”奖励*》，将于明年1月1日起实施。
同日，安徽省芜湖市发布《青年英才购房补贴发放实施细则的通知》，将对符合条件的人群发放购房补贴，给予购房款最高10%补贴。首期补贴为购房款的3%，分3年平均兑现，剩余购房款补贴按申请人上年度实缴个税地方留存部分逐年兑现。
11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校毕业生租房补贴实施办法》及《呼和浩特市高校毕业生购房补贴实施办法》(征求意见稿)，将对符合条件的博士研究生、硕士研究生、本科生，分别一次性给予10万元、5万元、3万元补贴。
10月中旬，荆门起草《关于促进中心城区房地产市场持续健康发展的若干意见(征求意见稿)》，对毕业5年内并承诺在中心城区连续最低工作服务年限不少于5年的符合条件人才，从该意见实施之日起一年内，在中心城区首次购买唯一新建商品住房，网签商品住房买卖合同，取得契税完税证明的，按照每个家庭一次性给予购房补贴。
除了人才引进，契税补贴也是一种重要形式。
12月10日，衡阳发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期间在衡阳城区购买商品房或地下车位，将享受15%到50%不等的契税补贴。
同日，重庆市璧山区宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日举办为期2个月的购房优惠活动。活动期间，购买新建商品住房(限1套)、车位(不超过2个)、商服用房(不超过5个)和办公用房，以及购买二手住房(限1套)，符合相应条件的，均可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
12月初，开封发布*，对通告发布之日起至2021年12月23日缴纳商品住房契税且符合补贴范围的，按照契税总额的12%给予补贴。
值得留意的是，三胎也成为数地发放购房补贴的一条理由。
今年9月，甘肃省临泽县成为全国第一个提出三孩家庭购房补贴概念的地区。临泽县对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭，在临泽县城区购买商品房时给予4万元*补助，在各中心集镇、屯泉小镇、丹霞康养村等集中居住区购买商品房时给予3万元*补助。
此后，江苏省南通市海安市也发布相关*，如果二胎家庭再次购房，可以通过出示户口本或者出生证明，享受每平方米200元的减免补贴，三胎家庭可享受每平方米400元的减免补贴。
保定更为直接，以促进被动式建筑发展的方式对楼市定向松绑。
11月30日，保定在《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》中规定，购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购*的*；使用住房公积金贷款购买被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也告诉《每日经济新闻》记者：“近期，*明确‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’，各地根据实际情况，重点支持合理住房需求释放。地方响应*要求，在房地产信贷环境边际改善的背景下，因城施策出台扶持类*，平稳购房者预期，引导刚需和改善性住房需求正常释放。”
对于*效果，陈文静认为：“部分城市出台购房补贴*，一方面有助于平抑购房者观望情绪，另一方面引导合理住房需求正常释放。短期来看，购房者预期稳定仍需一定时间，但随着地方加快落实‘两个维护’，信贷环境继续改善，相关扶持性*继续跟进，预计房价逐步趋于平稳，购房者置业信心亦有望提振。”
为什么是衡阳？
从微观来看，衡阳能够清楚地说明*出台背后的机理。
作为*经济工作会议后首个响应*的城市，衡阳对2021年12月1日-2022年1月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的50%；对2022年2月1日-3月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的30%；对2022年4月1日-5月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的15%；对2021年12月1日-2022年5月31日期间购买地下车位的，补贴所交契税的80%。
简言之，越早在衡阳买房，能够享受的补贴额度越大。
记者注意到，购房者要想享受衡阳的购房补贴，需同时满足三个条件：仅限于购买衡阳市城区的新建商品住房或地下车位，购买商业门面或二手房不能享受补贴；网签时间必须是2021年12月1日-2022年5月31日；办理了网签备案并缴纳契税的。
衡阳市住建局工作人员告诉《每日经济新闻》记者，下发该文件的初衷是贯彻执行上层对房地产市场的“三稳”预期。至于具体落实，购房者在签订购房后可以带上所需相关文件直接去行政大厅办理。
记者粗略地算了一笔账，衡阳此次补贴*能帮购房者省下2500-12000元不等。
根据目前衡阳的契税标准，首套房90平方米以下(含)，契税1%；90平方米以上，契税1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%，大于144平方米的3%；二套房契税为3%；产权车位契税为4%。
根据58安居客数据，衡阳目前房价为5731元/平方米，90平方米的首套房契税为5157元，50%可省2578元；140平方米的契税约24070元，50%可省12035元。
衡阳为何要下发“鼓励购房”*？
当地住建局对外的表述是，这是为深入贯彻落实党*、*“房住不炒”决策部署，稳地价、稳房价、稳预期，满足人民群众居住需求，促进房地产市场平稳健康发展。
《每日经济新闻》记者查询近几年衡阳的市场数据发现，虽说房价变化不大，但成交量却持续下滑。
据58安居客数据，2018年以来，衡阳整体房价变化不大，过去三年房价仅上涨了270元/平方米。
但成交量却出现了大幅下滑。
从房天下数据看，2018-2020年，衡阳房地产新房的成交套数分别为3.03万、2.53万、2.98万套，但今年1-11月，衡阳仅成交了1.92万套，成交情况远低于同期。
一位衡阳蒸湘区的置业顾问向《每日经济新闻》记者透露：“衡阳楼市自从2018年走下神坛以来，就一直是不温不火状态，蒸湘区相对好一点，其他多数片区都属于去库存和横盘状态。今年10月以来，多个楼盘打出类似4、5字头起房价，加8888元还送车位的宣传，侧面反映了开发商在想各种办法去库存。”
衡阳备受去化周期长的困扰。
根据房天下的数据，2021年上半年衡阳新房成交量为1.16万套，而同期住宅库存为3.43万套，据此推算衡阳楼市去化周期为17.77个月。
相比之下，非住宅的去化更难，去化周期基本都在60个月以上。据衡阳市住房和城乡建设信息中心数据，截至2020年12月底，衡阳市区非住宅库存面积211.27万平方米，同比增长16.52%；库存去化周期为65.07个月。
换言之，衡阳的非住宅产品，要将近5年半才能卖完。
库存创5年来新高
如果从宏观看，近期我国房地产市场存在下行趋势，除一些房企爆发流动性危机外，整体销售情况也在趋冷。
根据国家统计局数据，11月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
需要注意的是，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
从国房景气指数看，我国整体数据画出了一个明显的倒V字型。
如前所述，近期出台*的多为三四线城市，记者留意到，正是这些地方存在着一定的高库存风险。
易居研究院在《100城住宅库存报告》(下称报告)中直言：“当前全国100城库存压力明显增大，尤其是出现了市场成交量连续6个月环比下跌，库存创5年来新高的现象。”
报告显示，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下5年来的新高。
“当前需要高度关注百城库存压力。库存压力和风险若不解除，那么房企销售资金的回款速度会进一步放缓，进而使得当前房企现金流压力更大。”
11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”态势。当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软，目前已出现连续6个月环比下跌的现象。
整体去化周期也在拉长。
11月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月，这也意味着市场消化完这些库存需要12.5个月时间。观察2016年8月份以来的百城去化周期，总体上在10个月左右上下波动。而今年下半年开始，存销比在10个月的基础上快速拉升。
其中需要注意的是，报告显示“城市结构方面，三四线城市库存攀升的态势最明显”，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。
面对这种现状，出台补贴*似乎就很容易理解。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三四线城市普遍面临库存压力较大的问题，而各类城市出台购房补贴*，有助于加速去库存。
“在当前房地产市场降温的大背景下，三四线城市购房*放松的可能性是比较大的，尤其是针对大学生、改善型购房需求、三孩家庭等，都有很大概率出台更多宽松的购房*。”
陈文静认为，年底*对2022年房地产明确定调，预计在“房住不炒”的大基调下，短期信贷*对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断加大。
“地方将响应*要求因城施策对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类*，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额、提高企业预售资金使用效率、优化预售条件等*亦存微调预期。”
良性循环和健康发展
不仅仅是区域性*，近期顶层设计对房地产也持续释放了善意。
12月8日至10日举行的*经济工作会议明确表示：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
12月11日，国家*副主任兼国家统计局*宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”明确，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
12月13日，中国人民银行*召开扩大会议，会议也表示：“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融*体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
同日，中国人民银行发布2021年11月个人住房贷款统计数据。2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
严跃进认为：“房贷方面的贷款余额规模增大，商业银行积极执行央行最新房贷*，在放贷方面持续推进，体现了支持合理住房消费需求的导向，进一步说明房贷市场持续宽松、向好发展。”
陈文静表示，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。
“*经济工作坚持‘稳字当头、稳中求进’，房地产作为国民经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。当前对于*来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，良性循环后才会更好地健康发展，因城施策下，资金端、*端等均将发力促进房地产业实现良性循环，进一步支撑经济稳步发展。”
记者手记丨买房仍需谨慎
楼市噤若寒蝉，*力度不减，城市管理者们提出了不一样的应对策略。
根据记者的不完全统计，近一个月以来，已有超过10个城市下发了相关购房补贴*。而从具体措施来看，主要集中在契税减免、现金补贴、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠等方式上。
虽说鼓励*都是实打实的补贴，但从这些下发购房补贴的城市来看，主要还是以三四线城市为主，这背后，是市场成交数据的持续下滑，以及普遍存在的去化压力。
对购房者来说，如果原本就在这些三四线城市有安家置业需求，那么*出台后开始着手买入，确实能不同程度地享受优惠和税收减免。而若短期内没有这样的需求，买入仍需谨慎，还得综合考虑市场流动性、未来城市发展潜力等问题。
