《地产抵押估价指导意见》
发布网友
发布时间：2024-10-06 11:07
共1个回答
热心网友
时间：2024-10-07 16:52
《地产抵押估价指导意见》旨在规范房地产抵押估价行为，确保评估质量，维护抵押双方权益，防范信贷风险。该指导意见适用于各类房地产抵押估价活动，规定房地产抵押估价为确定贷款额度提供价值参考依据，评估抵押物在估价时点的市场价值，减去法定优先受偿款。评估需遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。估价师需具备金融专业知识与房地产市场分析能力。委托方需提供必要情况与资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。估价目的需明确表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。评估时点原则上为完成实地查勘之日，但有特定约定除外。法律禁止抵押的房地产不得作为评估对象。评估报告需全面、详细界定估价对象的范围、用途、状况，并注明法定与实际用途、区位、实物与权益状况。评估对象存在法定优先受偿权利等情况，相关当事人需协助提供书面查询资料和调查记录。实地查勘时需拍摄照片记录，无法拍摄时需披露原因。估价师需保持谨慎，充分考虑可能限制、风险和损失，避免高估或低估价值，并在报告中进行风险提示。土地使用权为划拨方式取得时，需选择评估方式评估价值，同时注明应缴纳的土地使用权出让金数额。评估在建工程价值时，需要求发包人与承包人提供关于是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。评估报告应披露已抵押情况与担保的债权信息。假设和限制条件需合理明确，并在报告中披露对结果的影响。报告需包含估价依据、原则、方法、数据来源、参数选取与运用、计算过程等信息。报告应确定估价对象的抵押价值，包括未设立法定优先受偿权利下的市场价值与各项法定优先受偿款。报告应向使用者提供提示，如估价对象与房地产市场状况的变动影响、信贷风险关注点、合理使用评估价值、定期或市场变化时的再评估建议。评估报告需考虑房地产价值未来下跌风险，对影响因素进行分析说明，评估续贷房地产价值时需考虑市场变化。报告应包括变现能力分析，涉及通用性、独立使用性、可分割转让性、价格与评估价值差异、变现时间和费用等。报告需提供公开市场价值与快速变现价值意见及其理由。评估报告应用有效期从出具日起计，一般不超过一年，预计市场价格变化时可缩短有效期。报告有效期使用后需重新评估，责任由使用者承担。报告需明确评估机构、注册估价师、出具日期与有效期。评估报告名称为“房地产抵押估价报告”或“涉执房地产处置司法评估报告”，需由估价机构出具，加盖公章，并至少两名专职注册估价师签字。
《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》适用于为法院确定财产处置参考价服务的房地产估价活动，旨在规范评估行为，保障评估质量与当事人权益，维护房地产市场秩序。该指导意见要求估价机构及其注册估价师遵循法律法规与评估标准，保持独立、客观、公正的原则。估价机构需及时接收法院评估委托书，并检查内容完整性。对有利害关系的情况，估价机构应回避。评估委托书需明确评估目的、评估对象基本情况、评估完成期限、评估材料等。委托评估材料不全时，估价机构应要求补充，无法补充或补充后仍难以评估时，根据现有材料评估，并在报告中说明风险。评估目的宜表述为“为确定财产处置参考价提供参考依据”。评估对象范围需明确界定，不得遗漏或超出范围，应具体说明财产类别与状况。价值时点一般按法院要求，实地查勘完成时点不一致时，报告中应假定状况一致。评估价值类型为市场价格或市场价值，难以评估市场价格时评估市场价值。交易税费负担方式需考虑，并在报告中说明。评估对象不受查封、担保物权和优先受偿权影响。存在租赁权、用益物权及占有使用情况时，应进行核查验证。评估对象是否存在欠缴税金及相关费用需明确，无法明确时，假定不存在。评估结果不考虑被查封、原有担保物权影响。评估对象存在租赁权、用益物权及占有使用情况时，应考虑影响并在报告中说明。评估对象存在欠缴税金及相关费用时，需明确处理方式。评估对象是否存在交易费用及其影响需考虑。评估对象被迫转让及处置后不自愿配合交付对评估结果的不利影响需说明。评估需实地查勘，安排至少一名注册估价师参与，记录需有当事人或见证人签字。当事人不到场，无法进入内部查勘时，可合理假定内部布局、装饰装修情况。评估对象状况不一致时，应考虑登记用途、土地用途、实际面积与登记面积差异等情况。评估对象为多宗组合或大宗可分割处置的，需考虑不同处置方式影响。评估对象为部分或局部时，考虑独立使用和交易受限情况。评估在建工程时，考虑被迫转让、开发前提、折旧等因素。评估未竣工交付预购商品房时，考虑延期交付等风险。评估保障性住房时，考虑交易限制、交易主体限制、交易费用增加、转移登记限制等。评估违法房地产时，需考虑其合法性。评估对象土地为集体土地时，考虑土地使用权权益状况与流转规定。评估报告需包含评估对象名称、范围、用途、状况、价值类型、价值时点、评估依据、方法、结果与有效期等信息。评估报告有效期自出具日起计算，最长不超过一年。评估报告需提供使用提示，如评估对象范围、用途、期限限制，报告使用范围与限制，评估结果仅供参考，不保证成交价格，评估对象状况变化时需调整结果。报告名称宜为“涉执房地产处置司法评估报告”。评估报告需在指定期限内出具，并附预计评估费用。当事人对评估报告提出异议时，估价机构需根据异议内容作出书面说明。本指导意见中未涵盖事项，应遵循相关法律法规与评估规范。该指导意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释，自2021年9月1日起实施。
