1989年日本房地产泡沫始末
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发布时间：2022-04-21 11:52
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懂视网
时间：2022-06-27 04:19
有许多人十分热衷于房地产投资，但这是一个机遇和风险并存的行业，日本的房地产行业也一直如火如荼，下面就让学习啦小编带着大家一起去了解一下90年代日本房地产泡沫的前因后果吧。
90年代日本房地产泡沫诱因
(1)金融自由化和日元国际化推动了房地产市场泡沫
20世纪80年代，日本开始开放金融市场。1983年初，日本开始渐进实现利率自由化;1985年底，实现了大额存款利率自由化。与此同时，日本政府逐渐放开对金融市场监管，企业的资金筹集方式开始多样化，比如，发行企业债券。因而，日本的诸多银行逐渐失去了一些固定的企业客户，银行利润下降，经营陷入困境。为了提高银行利润，日本的诸多银行开始将贷款目光转向风险较高的房地产公司。20世纪80年代以后，日本加速国际化进程，这就牵制了日本的货币政策，日本货币政策的独立性受到限制。1985年广场协议签订之后，日元进入升值通道，导致出口萎缩。为了稳定经济增长，日本政府选择实施扩张性的货币政策和财政政策，降低利率，增加货币供给;进一步扩大房地产市场泡沫，使得日本经济离实体经济越来越远。
(2)投机因素对房地产市场的推波助澜
日本属于岛国，其国内人多地少，土地资源稀缺，在相当长的时间内，日本国内流行着“房价只涨不会跌的神话”。20世纪70年代以来，大量的房地产企业开始了土地投机，引发了土地投机热潮。同时，为追求业务规模和收益的银行业，也开始将大量的贷款资金投向不动产和以不动产为担保提供个人住房贷款的非银行性金融机构。1983年，全国银行业对不动产贷款比重仅为6.4%，到1989年，该比重达到11.5%，增长了近一倍。
(3)迟钝的货币政策为房地产投机准备了条件
在“广场协议”的影响下，日元升值预期明显，国际投机性资本大量融入日本，日本加重升值预期。日元的升值对日本国内出口性企业带来了很大冲击，为解决这个问题，日本政府采取了超级宽松的货币政策。1986年1月起，日本央行连续5次降低贴现率，1次下调存款准备金率;再贴现率从5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本银行通过公开市场操作向市场投入大量流动性资金。进而，这些流动性资金涌入房地产市场，推动了房地产市场的繁荣，国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。1989年5月，日本银行开始改变货币政策方向，实行紧缩的货币政策，再贴现率从2.5%提高到3.25%;到1990年8月，再贴现率上升至6%。同时，日本政府制定出台了《房地产融资总量控制》、《土地税制大纲》、《土地基本法》等紧缩政策，1990年秋，日本房地产开始暴跌。
(4)适得其反的土地税收政策
针对日本国内存在的房地产泡沫问题，日本政府从1987年开始有意识地通过土地税收政策来抑制土地价格上涨。1987年，日本政府开始设立“土地交易监视区域制度”，即土地交易需获许可证，交易价格需要备案;之后出台了《休养地法》，即引导民间资本进入房地产行业。1988年，首先修理置换更新特别优惠措施，即废除了居民用财产置换更新的特别优惠措施;其次调整转让所得税，即对保有期在两年以内的土地转让收益征收96%的税收;最后出台《土地基本法》，即明确了对土地要适宜地采取合理的税制措施。1991年，日本政府出台了农地征税改革，即废止农地征税优惠。这些土地税收政策主要立足于限制土地交易和减少土地供给，在房地产泡沫时期，这些政策无异于加剧了房地产供给与需求之间的矛盾。民间资本更大规模地进入房地产市场，进一步加剧了房地产市场泡沫。
房地产泡沫崩溃对日本的经济和社会造成了严重的冲击。首先，大量不动产公司、金融机构倒闭破产，由此带来了巨额的不良资产;其次，大量过剩的房地产投资，使得企业过度负债，进而造成企业投资不振;再次，在泡沫经济时期购买不动产的国民生活陷入窘迫;最后，“银行不倒”、“地价只涨不跌”等神话破灭，国民和企业对经济的信心指数下降。
90日本房地产泡沫时期与目前中国房地产市场比较
目前，中国随处可见的空置房和烂尾楼现象表明，中国存在房地产泡沫。然而，经济学家们，有的认为存在巨大泡沫(如林毅夫、易宪容、茅于轼等)，有的认为不存在泡沫，有的认为即使存在泡沫，它也不会破灭。中国目前的房地产状况，很容易引起我们与20世纪90年代日本房地产泡沫进行比较思考。
(1)货币升值比较
在1985年“广场协议”的影响下，日元进入持续升值时期。1985年9月，日元汇率在$1：￥250E上下浮动，“广场协议”生效后不足三个月的时间，日元快速升值到$1：￥200E，升值幅度达20%;1987年，日元汇率为$1：￥120E，升值幅度超过100%。同日本一样，中国也面对欧美各国要求人民币升值的巨大压力。自2003年至今，银行间外汇市场人民币汇率中间价从$1：￥8.0，上升到目前的$1：￥6.13，升值幅度达到23%。人民币的升值对我国的出口企业造成重大的冲击，同时，投资渠道的限制使得国内大量的闲置资金流入股市和房市。可见，两个国家都因为货币升值，使得资金流向房市;不同的是，人民币的升值速度远远慢于日元的升值速度。 (2)城市化进程比较
城镇化是工业化发展到一定阶段的必然产物，城镇化有助于提高内需，促进经济增长。1970年，日本城镇化率达到72.2%，1985年，日本城镇化率达到76.7%，可见，此时日本的城镇化已接近尾声。而对于中国，正处于城镇化快速发展的进程中，城镇化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我国的城镇化率接近50%，未来还有很大的增长空间。城镇化进程将会有大量的土地被用于城市化建设，促进地价和房价的上涨。可见，对于城市化问题，中日两国存在明显的不同。
(3)房市价格预期比较
日本国内人多地少，土地资源稀缺，加上长期的低利率市场，人们坚信“房价只涨不跌”神话。对于我国，国民的投资渠道较少，银行利率较低，个人在海外投资限制很多，那么只剩下股市和楼市了;然而，国内的股市就像赌博，房产投资就成为了货真价实的金条。另外，我国正处于加速城镇化进程阶段，人们认为，土地价格只会随着经济的发展和社会的需求而越来越高;如果现在不买房，将来就会需要付出更大的代价。可见，对房价的升值预期刺激了人们对商品房的需求，增加了人们对房地产市场的投入。
(4)政府调控能力比较
目前中国政府对房地产市场的宏观调控能力强于20世纪80年代的日本。上文可以看出，日本政府针对日本房地产泡沫出台的一系列土地税收政策，不仅迟缓，而且作用力适得其反。而中国政府对于房地产市场发展过热给予了高度关注。2009年12月，国务院常务会议提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨。2010年，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，同时对北京、深圳、广州、上海等一线城市实行“限购令”。2011年，公布新“国八条”，提高二套房首付比例和贷款利率，同时，加大保障性住房建设和供给。2013年，新“国五条”出台，即对二手房交易所得征收所得税。可见，中国政府对遏制房地产过热势在必行。
90年代日本房地产泡沫启示
诸多现象显示，我国国内确实存在房地产泡沫问题，然而，是否会出现类似日本的房地产泡沫及其破灭，尚难得出结论。然而，对日本泡沫经济的学习思考，我们可以得出如下启示。
(1)把握货币政策时机，果断推出相关政策。吸取日本政府迟钝货币政策教训，我国政府应把握货币政策时机，果断推出相关政策。当房地产泡沫较小时，利用货币政策从供给和需求两方面进行适度调控，减少投机行为，挤压泡沫;当泡沫较大时，由于房地产市场占用了大量的资金，货币政策应合理控制力度和频度，避免带来巨大的负面效应。在实施过程中，应将货币政策与政府强制措施配合使用，当泡沫过大时，政府需对某些企业采取强制控制措施。
(2)货币升值并不一定催生泡沫经济。对于日本房地产泡沫产生原因问题，很多专家认为是广场协议带来了房地产泡沫。即在日元升值的预期下，外币大量涌入日本，导致了包括房地产在内的资产价格迅速上升。1990年秋，日元升值预期减弱，外资撤离导致房地产大跌，即泡沫的破灭。然而，广场协议不止是针对日本，受广场协议影响的德国，1985年到1988年，本币也升值了70%左右，然而，德国国内并没有出现泡沫经济。尽管如此，我国政府应当保持人民币的长期稳定，防止大量国际流动性资金流入我国的房地产市场。
(3)预防并遏制房地产市场过度投机。房地产市场的核心要素是土地，然而，土地是稀缺资源，且供给缺乏弹性。如果市场上充斥了对土地投机性的需求，就会增加土地需求，进一步拉大土地需求与供给之间的差距，进而带来土地价格飞涨，使其价格严重脱离价值而产生泡沫，导致整个房地产市场的泡沫。可见，投机是房地产泡沫的直接推手。我国政府在推行城镇化的过程中，必须预防并遏制房地产市场过度投机。比如，严格限制二套房购买，对已有不动产征收高额的税收等。
(4)丰富投资品种，正确引导资本流向，使得资本流动可以实现资源的有效配置，扭转房价只涨不跌预期。导致人们对房地产市场只涨不跌预期的直接原因是，国内缺乏高收益的投资品种。我国政府对外汇严格管制，人们不能自由地将手里的资金汇往国外，同时，国内银行利率低，得不到丰厚的回报;且国内金融市场的投资品种极不丰富。于是，大量的闲置资金流入房地产市场。因而，我国政府要丰富投资品种。比如，股市与国际化接轨，引导人们价值投资;引导资金向实体经济投资等。
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时间：2022-06-27 01:27
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本*银行采取了非常宽松的金融*，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的*，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
扩展资料
原因
1、日本经济、金融自由化和国际化步伐加快
在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
战后，日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本*发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
2、日本*国际化进程加速
20世纪80年代初，日本*提出，日本要从一个“经济大国”走向“*大国”，而日美关系将成为“*大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
3、日本经济增长模式的转变
从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济*》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“*大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观*失去回旋的空间。
内部均衡与外部均衡、国内*协调与国际*协调等问题交织在一起时，宏观*的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。
参考资料来源：百度百科-日本*
参考资料来源：百度百科-房地产泡沫
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时间：2022-06-27 03:02
银行盲目放贷 热钱大炒地产
从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成*集团。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本*为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的*岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。
“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了。”
来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元。
圈地开店 八佰伴破产
在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的东京，拥有土地就意味着拥有未来。和田一夫当时就是这样认为的。
八佰伴集团创始于1928年，刚开始是伊豆半岛热海的一家蔬菜店。和田一夫从父亲手中接过这家蔬菜店后，引进了美国的超市模式，从上世纪70年代起把八佰伴发展成为一家连锁超市公司。到了上世纪80年代，八佰伴已经把超市开到了南美和新加坡。
在*的漩涡中，八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”：圈地开店。当时，八佰伴的经营业态已经从一般的超市，发展到了大型购物中心。在地价天天上涨的情况下，“圈地开店”不仅可以保证地价与房价的同步升值，而且可以在短期内提高公司的业绩。八佰伴的雄心得到了银行的大力支持，多家银行跟着八佰伴一路投钱。和田一夫更是在1990年把八佰伴的总部从日本迁到香港，让这家以蔬菜摊起家的日本公司一下子拥有了“国际巨头”的良好感觉。在其最兴旺的时期，八佰伴的海内外店铺总数达到400家，在上海浦东也开出了中国第一家中外合资的百货公司“上海第一八佰伴”。
当时头脑发热的不仅是八佰伴，还有“大荣”等超市集团。日本的商业企业，几乎在这一时期采取了同样的方式――大力发展商业地产。结果，*崩溃后，银行顿时变脸*债，八佰伴和大荣则陷入困境。
1998年，八佰伴在融资无门的情况下，把一部分店铺卖给了大荣，好不容易筹集到了320亿日元的资金，又给银行盯上。当时，八佰伴的最大借贷银行是东海银行。东海银行得知八佰伴筹集到这笔救命款后，立即赶到八佰伴总部，对和田一夫说：“你先把欠我们的钱还上，这样消息一发布，公司的股票就会涨。过一段时间，我们再贷给你，你不就一举两得了吗？”后来，和田一夫用“昏了头”来形容自己当时的思维与情绪――他居然相信了银行的话，结果这笔救命钱一去不返。
八佰伴在无钱偿还货款和支付员工工资的情况下，最后不得不宣布倒闭。当然，坑了八佰伴一把的东海银行，几年后也因为大量不良贷款而跟着破产，演绎出一出你死我活又同归于尽的泡沫悲剧。
租房经营 洋华堂成功
就在各大商业集团纷纷买地开店的同时，有一家商业企业却采取了截然不同的做法：租房开店。这家公司就是“伊藤洋华堂”。当时，许多人对于伊藤洋华堂的做法大为不解：地价天天涨，房价日日高，伊藤洋华堂只要圈一块地造一家百货公司，几年后投资成本就收回来了。银行也是如此劝说伊藤洋华堂。但是，公司总裁伊藤雅俊就是坚持租房开店，“有钱时我开店，没钱时我退租，这样公司经营自由自在，没有还贷的压力。”
在这场历史性的泡沫惨剧中，日本这么多商业企业，唯有伊藤洋华堂立于不败之地，而且发展得越来越好，不仅在中国成功地开了6家百货公司，还收购了美国的“7-11”连锁便利店，成为世界最大的便利店集团。
伊藤洋华堂现任总裁铃木敏文是公司创始人伊藤最得意的助手，也是把“7-11”便利店引进日本并最终实现“小鱼吃大鱼”的成功经营者。他在接受日本《财界》杂志访问时这样总结自己面对经济泡沫的经验：任何经济发展模式都如波浪一般，有起有落。作为经营者，如果只看到波浪高起时，而不知道波浪也有下落时，那么红极一时最后失败是十分必然的事。企业发展中如何抓住商机居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，而忽视了企业经营最基本的东西――量力而行、稳步发展，那么，企业的经营风险就会变大，要造就一家百年企业会难上加难。
伊藤洋华堂于1997年进入中国内陆地区重镇――成都开店，取得经验后移师北京，如今成为外资商业企业在中国的成功典范。迄今，伊藤洋华堂在中国依然是租房开店，把企业经营的风险和投资成本降到最低。
银根收紧 泡沫破裂
对于日本*为何会崩溃，说法众多。但有一个直接的因素不可否认，那就是日本银行(日本央行)的*干预。
日本银行前总裁三重野康有一个恶名，叫“平成恶鬼”(平成是当时日本的年号)。1989年，三重野出任日本银行总裁。在这之前，他就警告日本社会：“日本经济就像是一堆搁在火上的干柴。”为了给日本火热的经济浇一盆冷水，在短短的4个月时间里，三重野把央行向商业银行放贷的利率(称为“公定步合”)三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%。这一严格的金融紧缩*迫使商业银行采取了一个极端的做法：命令银行全体职员收回贷款。由此，日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针，蔫了。
1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格暴涨，日本企业的经营利益受到巨大打击，股市随即暴落。日经平均指数从1989年12月的38915点跌至1990年10月的19980点。糟糕的是，日本经济倒退导致日元贬值，国债遭到抛售。股市暴落、日元贬值、国债抛售，三重打击使日本*全面崩溃。这一崩溃，导致日本经济停滞了整整15年。但也有人说，如果当时三重野不采取急刹车的措施，日本列岛可能已经“沉没”。
如果没有中国经济的拉动，日本经济到现在还可能没有从泡沫崩溃的低谷中完全走出来。也正因为经历过如此沉痛的教训，日本人也一直在为中国经济的现状担忧，因为他们在中国经济繁荣的背后，依稀看到了当年自己的影子
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时间：2022-06-27 04:53
