民法典对租赁合同的修改都有哪些?
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发布时间：2024-09-27 11:25
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时间：2024-10-12 01:26
一、民法典对租赁合同的修改都有哪些?
1、明确超期转租不约束出租人
(1)根据最高人民*《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：
“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民*应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
也就是说，承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。
(2)而《民法典》对此进行了修正，第717条规定：
“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。”
按照《民法典》的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。
2、补充优先购买权内容
《民法典》第726-728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间*、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定了承租人的这一法定权利。
《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。
3、新增法定优先承租权。
在以往合同实务中，只有合同当事人在合同中作出书面约定，承租人方可主张优先承租权。
如《民法典》第734条规定：
“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。
但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等，缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利，有待于实践中进一步明确。
4、明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。
(1)《物权法》（已随着《民法典的实行而废止》）第190条规定：
“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
此为“抵押不破租赁”原则的体现。
(2)《民法典》对于上述规定的前半段在第405条进一步明确：
“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
《民法典》同时删除了《物权法》（已随着《民法典的实行而废止》）第190条后半段关于抵押权设立后才成立的租赁权不得对抗抵押权的规定。
二、租赁合同的最长期限是多久
1、租赁合同不得超过二十年
《民法典》
第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、租赁期限不低于六个月的，必须要签署租赁合同。
《民法典》第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
公民、单位在与其出租人签署租赁合同之后，若是在租赁期间不想再继续租赁合同，那么可以在得到出租人同意的前提之下，将租赁标的转租给第三人，且在转租之后，原来的租赁合同依旧具有司法效力。
