法拍房什么意思(购买法拍房有哪些风险)

发布网友发布时间：2024-09-08 12:02

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热心网友时间：2024-10-22 18:05

漂泊久了，总希望万家灯火中，有束光为自己而亮。房子，承载着人们对美好生活的向往。拥有一套属于自己的房子，是很多正在打拼人的梦想。近年来，法拍房吸引到越来越多的关注，成了购房者的新选择。但捡漏的法拍房真的靠谱吗？跟普通二手房有啥区别？购买法拍房可能存在哪些风险？

什么是法拍房？

法拍房是*拍卖房产的简称，是指当债务人无力偿还到期债务，债权人通过法律途径取得生效法律文书，债务人没有按时履行法律文书确定的义务，债权人申请*通过强制执行程序拍卖债务人名下的房产以偿还债务，通过*拍卖的房子就是法拍房。

法拍房的来源有哪些？

一般情况下，法拍房的来源主要有以下四种：

1、商业贷款。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向*提出民事诉讼，要求购房人就被抵押贷款拍卖变现来偿还。

2、民间借贷。比如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据法律规定，李四不能直接取得抵押房产，只能向*起诉张三还款，之后可以申请*在执行阶段拍卖张三的房产。即便房产没有办理抵押，只要是张三名下房产，*也可以拍卖。

3、司法没收产生。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也是可以进行拍卖的，拍卖所得收归国有，但现实生活中几乎很少发生。

法拍房与市面上普通二手房有啥区别？

1、购房资格。对于普通二手房来说，目前，全国一、二线房产市场全部限购，有在当地缴纳社保、个税2-5年不等的要求。而在司法拍卖的过程中，为了快速处置查封的财产并变现，大部分城市对法拍房不实施限购*，任何人都可以购买，不过很多一、二线城市出于*房价的需要，竞买法拍房需要具备买房资格，比如北京、上海、广州、深圳等地。

2、购房费用。对于普通二手房来说，买卖双方是按照约定来确定交易房产的价格（基本与市场价持平或高一些）。而对于法拍房来说，前期拍卖房产会设置一个较低的起拍价，该价格往往低于市场价，但最终成交价是由竞拍人出价而定，出价高者获得房产。所以如果参与竞拍的人较少，可能会出现成交价远低于市场价的情况。

3、购房流程。购买普通二手房，通常是买卖双方约好看房时间，如有意向就走支付流程，支付后买卖双方到相关机构办理过户等手续，最后卖方腾房交付即可。而法拍房通常是由*指定机构在某些固定时间统一看房，如果对该房有意向，需在相应的拍卖平台缴纳保证金，获得参拍资格后，在固定的时间登录平台进行参拍。拍中并支付完成后，*会出具相关的裁定书、成交确认书和协助执行通知书，买受人拿到这些证明后可到相关机构办理过户手续，过户完成后由*腾房交付。

4、购房渠道。购买普通二手房大多通过二手中介或线上平台等寻找房源，但过程中免不了一些虚假信息的干扰。而法拍房只能通过法定的拍卖平台购买，比如阿里拍卖、京东拍卖、中国拍卖行业协会等。所有拍卖的房源信息都是公开透明的，能有效减少虚假信息对消费者的干扰。

5、付款要求。购买普通二手房，如何付款、付款期限都可以由买卖双方商量。法拍房是直接将成交金额转入*公开账户，但是在支付时间上有明确的*，通常是10天左右。一旦超过时间*，*就可能收回房产的购买权，并且没收保证金。

6、入住时间。相对于普通二手房交付完后入住时间可控来说，法拍房可能存在被执行人抵触或想方设法不让买受人入住的情况。这时*会协助腾房，但无法保证入住时间。

购买法拍房可能存在哪些风险？

1、房屋租赁风险。由于我国法律规定，房产买卖不能影响该房产既有租赁合同的履约。一些具备专业知识的被拍卖人，可能串通他人在房产被法拍之前，签订虚假的长期房产租约。这就会造成房产被拍卖后，房屋承租人长期赖着房子不搬出来，导致买方无法入住，或者房产无法再次正常交易。

2、其他债权风险。其他债权风险是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。若事实属实，则债权人的权利受法律保护，在原房东没有其他可执行财产的情况下，这套房难免存在纠纷。万一拍下的房子存在这种情况，债权人在找不到原债务人的情况下，可能会出现上门*扰等影响买方生活的举动。

3、交易成本过高风险。法拍房的税费一般来说是买方和被执行人各自承担，买方不需要承担被执行人的税费。但是，实践中*常常在拍卖公告表明所有的税费由买受人一人承担。事实上，法拍房的税费除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，一旦原产权人或者使用人拖欠的物业费、水电费、燃气费等欠费，均由买受人负责承担，而且如果这些欠费是恶意拖欠多年，加上违约金，也将产生一笔不小的数目。

法拍房竞拍成功后能反悔吗？

司法拍卖不同于一般网络购物，不支持七天无理由退货，不可以随意反悔。根据我国《最高人民*关于人民*网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。