10部委发文规范住宅管理 物管行业缘何再迎风口?
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发布时间：2022-05-12 04:47
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时间：2023-11-16 19:00
1月5日，住建部牵头、**委等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称“《通知》”），涉及基层社会治理、健全业主委员会、提升物管服务水平、推动生活服务业、规范维修资金、强化监督管理等6个方面。
受这一消息影响，物业股迎来了沉寂半年多后的集体大爆发。截至1月6日收盘，共有21只A+H物业股涨幅在10%之上。银城生活服务涨幅居首，收盘涨幅达39.53%。中海物业、世茂服务、建发物业、保利物业、新城悦服务、永升生活服务等物业股涨幅均超过20%。《通知》为何引发物业股全线普涨？*利好又将为物管行业带来哪些改变？
厘清责任物管费收缴率或将提升
物业管理向来都是一个成本高，收益低的领域。尤其近年来，随着人口红利逐渐下降，人工成本反而持续上涨，物业公司利润空间被进一步压缩。
与之相应的是，直接关系到物业公司能否生存下去的物业费收缴率通常无法保证达到100%，物业管理公司仍然普遍面临收费难的问题，甚至在一定程度上成了制约行业发展的瓶颈。
要解决物业费收缴难的困局，与业主间建立有效连接至关重要。而物管行业一大痛点即在于业主委员会渗透率低，以往的物业管理主要靠公司的“输出”达到“服务”的效果，在与业主“互动”方面热度不高。
《通知》指出“健全业主委员会治理结构”，并强调街道管理责任，鼓励街道介入指导辖区物业管理工作，通过组织有望显著提升业委会（或临时替代性的物业管理委员会）成立比例。这样或可调动业主方的积极性，建立居民、业委会、物管企业的协调运行机制，有助于企业洞悉业主诉求，打通业主与物管公司“雇佣关系”的阻碍，促进物管公司“单方输出”向与业主“互动”转变，将有助于提升收缴率。
不仅如此，《通知》也致力于厘清业主委员会的定位及运作方式，其职责之一便是对拖欠物业费的业主进行催交，同时探索将恶意拖欠物业费行为纳入个人信用记录，这也将为物管公司收缴率及基础物业服务坪效的提升带来积极影响。
而在物企市场化定价方面，《通知》指出要完善物业服务价格形成机制，提升物业管理服务水平，提倡酬金制计费方式。并且各部门均有分工：住建部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准；物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。
国盛证券研报指出，过去市场担心人力成本持续上涨、物业费价格停滞会影响物业公司的利润。对物业公司利润率的侵蚀，也影响了资本市场对物业的估值。而此次发布的《通知》则从*导向上打开物业费市场化调整通道。中信证券研报亦称，《通知》使物业行业融入基层治理，将抬升单盘盈利曲线。
利好增值服务拓展马太效应将持续
物业企业营收有两大板块，一是基础物业服务，二是增值服务。不过，据中指院数据，目前中国的物业百强企业仍然以基础的物业管理服务为主，80%以上的营收来源于传统的基础物业管理收入，只有约20%不到的营收来自于增值服务。
而事实上，由于住宅物业目前竞争压力较大，依靠常规的运营收入往往盈利困难，还需要在增值服务上下功夫易居研究院根据上市物企年报整理后发现，大部分上市物企的物业管理服务毛利率，在11%到30%左右，而增值服务的毛利率，则普遍达到了30%至60%的区间。
《通知》的提出则明确延伸了物企增值服务的经营范围。其一方面鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸”，并探索“物业服务+生活服务”模式，另一方面也表示“物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持*。”
引导物企向多领域延伸的用意明显。上海易居房地产研究院总监严跃进表示，养老托幼基于物企对于社区的熟知优势，有助于便捷低成本地开展服务，真正服务社区每个人。而社区消费涉及到大消费概念，物业企业主动承担此类业务，有助于真正拓宽经营内容，实现社区服务增值。至于房屋经纪，及后续类似租赁等业务的开展，或将对存量市场的盘活产生较大的影响。
此外，值得注意的是，住建部此前发布的相关文件中已多次提及发展线上线下生活服务以及支持物业公司探索养老服务。例如，2020年11月24日住建部等六部委发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》中就提及 “推动和支持物业服务企业积极探索‘物业服务+养老服务’模式”。此次《通知》可视为对此前文件精神的系统性梳理和进一步强调与深化，再次指明了当前物业管理行业的发展潜力。
未来，增值业务将成为各家物企积极探索的新增长点，社区增值服务占比较高的物管公司会更有优势，行业马太效应将会持续。例如，正荣服务、绿城服务、鑫苑服务、世茂服务、永升生活、保利物业、建业新生活、银城生活等的社区增值服务毛利占比均较高，比重超过 25%。其中，已具备一定规模、业主满意度高、关联地产公司具备养老产业的物管公司亦将率先获得利好。
总而言之，《通知》核心内容主要涉及提升业主行动力和鼓励增值服务两部分，前者提升了单盘盈利模型跑通的可能性，后者则有望加快物管公司对增值服务的探索，提升盈利能力，并进一步发挥其平台和流量入口的作用，与当前物管行业“以传统物管业务筑底，以增值服务锦上添花”的现状契合，为物业管理行业提供了广阔的想象空间。
